Идеальный заемщик имеет доход от 200 000 рублей, поручителя, залог, депозит в размере 500 000 рублей и квартиру в этом районе. Нет, две квартиры. Одна из них с дизайнерской мебелью и новым ремонтом.
На самом деле такие заемщики — редкость. Банки это знают и с легкостью рассмотрят заявку на ипотеку от обычного человека с небольшой зарплатой, тремя детьми и автокредитом.

Не подделывайте документы о доходах

Представим ситуацию: Гражданин Н. решает взять ипотечный кредит. Как руководитель, он имеет постоянную зарплату и получает ежеквартальные премии по результатам работы. Средний доход гражданина Н. за последние шесть месяцев составляет 65 000 рублей в месяц.

Гражданин Н. переживал, что ему не одобрят ипотечный кредит, и попросил своего руководителя увеличить сумму в справке о доходах/налоге; вместо 65 000 рублей он получил 90 000 рублей.
Проверив данные, банк усомнился в подлинности этой суммы и запросил справку из Социального фонда, подтверждающую расхождение. Заявка на ипотеку гражданина Н. была отклонена без возможности повторного обращения. Банк проинформировал другие финансовые учреждения, и гражданин Н. больше не может получить ипотечный кредит в других банках.

Если бы он не подделал документы и проконсультировался с ипотечным администратором, банк, вероятно, посоветовал бы ему увеличить первоначальный взнос, чтобы уменьшить ежемесячные платежи, или продлить срок ипотеки.

В крайнем случае, гражданину Н. пришлось бы ждать повышения зарплаты или искать дополнительный источник дохода.

Рассказываем о незадекларированных доходах

Полученные гражданином Н. премии могли быть выплачены с «черного счета» и поэтому не могут быть подтверждены документально. В документах о доходах и налогах указано, что его официальный доход составляет 65 000 рублей, однако он получает фиксированный доход в размере 90 000 рублей, включая премии.

В этом случае гражданин Н. должен быть честен с банком и сказать, что по документам у него есть доход, но на самом деле он получает дополнительную зарплату и его доход гораздо выше. Банк раскрывает все доходы, которые гражданин Н. получает от своего работодателя.

Банк не намерен беспокоить работодателя гражданина Н.. Задача банка — понять реальную платежеспособность потенциального клиента. После подтверждения доходов банк одобряет ипотеку. Никто не идет в ФНС и не сообщает, что ООО «Рога и Копыта» недоплатило страховые взносы.

Такие клиенты могут подтвердить свой доход справкой, выданной банком, или справкой в свободной форме. В этой справке работодатель указывает данные о работнике (ФИО, дата рождения, в некоторых случаях паспортные данные, основные сведения о трудоустройстве: дата приема на работу, текущая должность, размер ежемесячного дохода, контактный телефон руководителя или бухгалтерии) и подтверждает информацию, указанную в справке.

Хотя у каждого банка своя форма, многие финансовые учреждения примут справку, подготовленную в формате другого банка. Некоторые банки также предоставляют справку в виде бланка кредитора, называемого запросом.

Если работодатель отказывается подтверждать официальные документы, гражданин Н. может оформить специальную схему без подтверждения дохода, например, ипотеку по паспорту. В этом случае банк звонит на номер, зарегистрированный на имя работодателя, и просит менеджера Н. устно подтвердить информацию.

Если во время звонка кто-то запнется или не сможет сразу вспомнить стаж работы Василия, или ответственного лица не окажется рядом, банк может отказать в кредите.

Положительными моментами является наличие у Н. хорошей кредитной истории, имущества, вкладов и надежного поручителя. Банки могут установить для Василия чуть более высокую процентную ставку и потребовать больший первоначальный взнос.

Подпишите брачный контракт

Молодожены Мария и Владимир решили взять ипотечный кредит, чтобы купить собственную квартиру и переехать из родительского дома. Мария взяла на себя первоначальный взнос. Пара договорилась, что будущая квартира станет собственностью Марии, а Владимир не будет участвовать в выплатах по кредиту.

Согласно действующему законодательству, супруги обязаны быть сторонами договора, поэтому такой кредит не будет одобрен банком. Чтобы заложить недвижимость, Мария и Владимир могут заключить брачный контракт. В брачном договоре должно быть указано, что Владимир не несет солидарной ответственности по этому кредиту или кредитным обязательствам Марии.

У банка может быть свой брачный договор, поэтому желательно заранее узнать об этом у специалиста по ипотечному кредитованию. При подаче заявки укажите, что пара должна предоставить брачный контракт и подписать кредитный договор. Только в этом случае банк не будет учитывать второго супруга при одобрении заявки на ипотеку. Брачный договор может быть представлен в форме, принятой банком, уже во время сделки.

Не бойтесь менять работодателей

Александр долгое время работает в одной организации, имеет высокий государственный доход и отчисляет взносы в социальный фонд.

Александр заполняет анкету, отправляет ее в банк и ждет ответа. Через несколько дней ему звонит сотрудник отдела ипотечного кредитования и с любопытством говорит, что банк проверил документы Александра и обнаружил, что с его работодателем возникли проблемы. Банки имеют доступ к большой базе данных арендодателей и работодателей.

Если кредитор советует Александру сменить работу, это значит, что организация находится в плохом финансовом положении и может закрыться в ближайшее время.

Если Александр найдет новую работу и снова подаст заявку, вероятность того, что ему одобрят кредит, будет выше. В настоящее время банки упрощают требования к стажу работы. Для многих банков достаточно, чтобы клиент проработал на предыдущем месте работы три месяца.

Быть надежным предпринимателем

Не все банки рассматривают предпринимателей в качестве ипотечных заемщиков. Это связано с опасениями по поводу стабильности их бизнеса.

Для того чтобы индивидуальный предприниматель мог претендовать на ипотечный кредит, он должен соответствовать требованиям банка:
1. Вести бизнес не менее 12 месяцев. Кредиторы считают, что этот срок покажет, сможет ли предприниматель получать прибыль.
2. Иметь стабильный расчетный счет и получать прибыль каждый месяц;
3. Прибыль не должна сильно колебаться от сезона к сезону. Если предприниматель работает три месяца в году, а остальные девять месяцев занимается катается на лыжах на курортах, банки могут усомниться в стабильности доходов потенциального заемщика.
4. Отсутствие неоплаченных налогов и платежей государственным органам. Если счет индивидуального предпринимателя опечатан за неуплату налогов, вероятность того, что ему одобрят ипотеку, снижается.

Некоторые банки категорически отказывают некоторым индивидуальным предпринимателям. Такова жизнь.

В документах, которые подают предприниматели, должны быть отражены налоговые и пенсионные отчисления. Выбранный налоговый режим должен соответствовать фактическому виду деятельности. Если банк выявит сомнительный бизнес, он не захочет рисковать и откажет в ипотеке.

Участие созаемщиков

Когда заемщик и созаемщик подают заявку на ипотеку, банк активно одобряет ее. Совместный должник несет солидарную ответственность перед кредитором. Это означает, что если один из них не в состоянии погасить долг, второй участник кредитного договора обязан его погасить.
Созаемщики не обязательно должны быть родственниками: большинство банков принимают ипотеку и даже знакомых. Если созаемщик указывает доход, он учитывается при расчете кредитного лимита.

Люди, которые чаще всего не могут получить ипотечный кредит

Клиенты моложе 20 или старше 65 лет. Если они слишком молоды, банк считает их платежеспособность низкой. Поскольку средняя продолжительность жизни в России составляет менее 71 года, кредит пожилым клиентам может быть не одобрен. Для пожилых клиентов лучше включить в ипотеку более молодого созаемщика.
Заемщики без дохода. Если клиент говорит, что будет платить, но не предоставляет информацию о своих доходах, банк не может ему доверять.
Должники. Коммунальные платежи, алименты, штрафы ГИБДД — все это может стать причиной отказа в ипотеке. Проверьте свои долги перед обращением в банк; узнать о неожиданных или давно забытых задолженностях можно на сайте ФССП.
Если кредитор обнаружит задолженность раньше потенциального заемщика, он может порекомендовать немедленно погасить ее и пересмотреть заявку. Однако в большинстве случаев кредиторы отказывают должникам без объяснения причин.
Люди с плохой кредитной историей имеют существующие долги или пропускали платежи более трех-шести месяцев в прошлом, например, год назад. Отказывают и банкротам.