Что делать, если застройщик нарушает ФЗ № 214?

Что делать, если застройщик нарушает ФЗ 214? ДДУ

Вы вложили средства в долевое строительство и рассчитывали получить жилье в сроки, установленные в договоре с застройщиком. Но в реальности фактическая передача квартиры в новостройке может произойти спустя длительный срок. Взаимоотношения дольщика с застройщиком могут протекать не так гладко, как хотелось бы.

Что делать, если застройщик нарушает ФЗ 214?

Несмотря на ФЗ №214-ФЗ, который подробным образом регулирует правовые отношения между строительными компаниями и гражданами-дольщиками, застройщик не всегда надлежащим образом выполняю свои обязательства. Каким образом снизить риски нарушений со стороны застройщика? Как взыскать убытки и неустойку с застройщика при просрочке сдачи объекта, читайте в данной статье.

Защищает ли ФЗ-214 права дольщиков?

Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регламентирует взаимоотношения между застройщиками и дольщиками.

Данный долгожданный закон был принят положительно со стороны общественности и на самом деле обеспечил защиту интересов участников долевого строительства от обмана и мошеннических действий, которые раньше часто практиковались недобросовестными фирмами.

Защита прав дольщиков обеспечивается следующим образом:

  • В настоящее время не получится собрать денежные средства с граждан на постройку дома и скрыться с ними;
  • Договор долевого участия (ДДУ) запрещает продать квартиру двум или более приобретателям, поскольку требуется государственная регистрация его в службе Росреестра;
  • Предусмотрены меры защиты также при признании застройщика банкротом.

В соответствии со ст. 4 ФЗ-214, ДДУ обязательно должен содержать следующие пункты:

  • Стоимость жилого помещения;
  • Срок передачи квартиры участнику долевого строительства;
  • Детальные сведения об объекте, позволяющие его идентифицировать (точный адрес, номер квартиры, этаж, расположение на плане, площадь).
  • Срок передачи объекта дольщику.

Важно понимать, что без указания точного срока в договоре долевого участия, он не пройдет регистрацию в Росреестре. Соответственно, такой договор признается незаключенным.

В ДДУ должны быть указаны способы обеспечения исполнения строительной компанией своих обязанностей. Такими способами могут быть или поручительство банка, или страхование гражданской ответственности. Застройщик должен информировать дольщиков об условиях поручительства и указать информацию о страховщике.

Если в отношении застройщика инициирована процедура признания его банкротом, то нужно обращаться к страховой компании. Также следует обратиться к конкурсному управляющему о включении лица в реестр кредиторов застройщика. В качестве требований участник долевого строительства может выбрать передачу квартиры или возврат денежных средств в связи с расторжением ДДУ.

Уведомление дольщика застройщиком в случае просрочки

Если происходит задержка строительства либо происходят трудности с вводом дома в эксплуатацию, компания-застройщик обязана направить дольщикам уведомление, согласно части 3 ст. 6 ФЗ-214. Такое уведомления должно быть сделано в срок не позднее двух месяцев до истечения обозначенного в ДДУ дня сдачи объекта.

Застройщик обязан предложить участнику долевого строительства изменить условия договора путем подписания дополнительного соглашения о продлении сроков передачи жилья. 

Нужно учитывать, что допсоглашение, как неотъемлемая часть договора долевого участия, также подлежит регистрации в службе Росреестра. В нем указываются уже новые сроки ввода объекта в эксплуатацию.

Дополнительное соглашение к ДДУ

После предложения застройщиком подписать дополнительное соглашение стоит понять, по какой причине компания нарушает установленные сроки.

Дополнительное соглашение с застройщиком можно подписать в следующих случаях:

  1. Сроки, указанные в договоре, изначально занижены. Тем самым маркетологи компании делают предложение более привлекательным для инвестиций. 
  2. Просрочка вызвана сложностями, которые можно уладить в короткие сроки (задержка доставки на площадку строительных материалов, непредвиденные погодные условия, смена подрядной организации и др.)

В таких ситуациях не нужно сильно беспокоиться, а лучше подписать соглашение и ожидать завершения работ.   

Стоит понимать, что при подписании допсоглашения, дольщик в дальнейшем не имеет права предъявлять требования о выплате компенсации с застройщика.

Не следует подписывать соглашение в следующих случаях:

  1. Строительная компания предлагает отсрочить ввод объекта в эксплуатацию более чем на полгода, без объяснения причин.
  2. Основания просрочки сдачи дома касаются разрешительной документации. Сложности при оформлении документов в государственных структурах могут затянуться на длительный срок.

В вышеназванных ситуациях рекомендуется расторгнуть договор долевого участия. Если вы не знаете, как это делать, обратитесь к грамотному юристу, специализирующемуся на ДДУ, который подскажет, насколько вероятен риск продолжительной задержки сдачи дома или «заморозки» строительных работ.  

Выдача ключей до сдачи дома в эксплуатацию

Граждане, участвующие в долевом строительстве, могут получить свое жилье только после сдачи объекта застройщиком. Но застройщики могут лукавить и в срок, предусмотренный в договоре, выдавать гражданам ключи от квартир, не получив от департамента строительства разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Такая хитрость противоречит нормам законодательства, т.к. даже если дом полностью достроен с юридической точки зрения без разрешения на ввод он считается объектом незавершенного строительства.

Получив ключи и подписав акт приема-передачи от такой квартиры, дольщик не сможет оформить право собственности на него в Росреестре.

Согласно нормам КоАП РФ, эксплуатация недостроенного объекта без разрешения на ввод в эксплуатацию является незаконной и влечет административное наказание.

Что делать дольщику при просрочке сдачи дома?

Если застройщик не предпринимает никаких действий по уведомлению дольщика о задержке сдачи дома и не предлагает подписать дополнительное соглашение, то необходимо выполнить дальнейшие действия:

  1. Подготовьте претензию застройщику в письменной форме. Обозначьте в ней ваши требования, например, передать квартиру, выдать ключи от нее и уплатить неустойку за просрочку. Укажите в претензии срок, в который застройщик должен ответить вам.

При нарушении сроков, установленных в допсоглашении, не подписывайте другого соглашения.

  1. Отправьте претензию на адрес застройщика по почте (заказным письмом с описью вложения). Также вы можете подать претензию лично в офисе застройщика, при этом на своем экземпляре поставьте отметку о вручении сотрудника компании, который принял документы.
  2. если застройщик в срок, указанный в претензии, не выполнил требования, придется решать спор в судебном порядке. Подготовьте исковое заявление в районный суд по месту вашего жительства или по нахождению строительной компании.

К иску необходимо приложить следующие документы:

  • договор долевого участия;
  • документ об оплате стоимости жилья;
  • дополнительные соглашения к ДДУ (если оно было подписано);
  • квитанции о дополнительных расходах (например, съем квартиры или переплату по ипотеке);
  • претензия к строительной компании (необходима для соблюдения досудебного порядка урегулирования по 214-ФЗ);
  • переписка с застройщиком (при наличии).

В исковые требования можно включить не только взыскание неустойки, но также штраф за невыполнение требований гражданина (по Закону «О защите прав потребителей») и компенсацию морального вреда (по ст. 151 ГК РФ).

Расчет суммы неустойки

В соответствии с частью 2 статьи 6 ФЗ №214, застройщик в случае задержки сдачи дома должен уплатить дольщику неустойку в размере 1/150 ставки ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день выполнения обязательства, умноженная на стоимость квартиры, указанной в ДДУ. Напомним, что на 23.06.2022 г. размер ключевой ставки ЦБ составляет 9,50% годовых.

Неустойка начисляется за каждый день просрочки, начиная с даты завершения строительства по договору долевого участия. Если инвестором в долевое строительство выступает ИП, то неустойка рассчитывается исходя из 1/300 ставки.

Если граждане вынуждены нести дополнительные расходы в результате задержки сдачи объекта, то застройщик обязан их возместить. К примеру, дольщикам приходится снимать квартиру, ожидая достройки дома. Но, чтобы получить компенсацию, необходимо документально подтвердить размер понесенных расходов (квитанции о перечислении денежных средств или расписки наймодателя съемного жилья о получении денег). В судебном порядке данные документы буду приобщены к делу для взыскания понесенных убытков с застройщика поверх сумм неустойки.

Мнение эксперта
Дмитрий Алексеев
Дмитрий Алексеев
Автор статьи: практикующий юрист, эксперт в области недвижимости и жилищного права.
Задать вопрос
Нужно учитывать, что суд может снизить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Читайте также:: Стоит ли брать ипотеку на квартиру в новостройке.

Видео: Как правильно взыскать неустойку с застройщика по ФЗ-214:

https://www.youtube.com/watch?v=C2m2gLE62Vc

Оцените статью
Жилые Комплексы
Добавить комментарий