Вы вложили средства в долевое строительство и рассчитывали получить жилье в сроки, установленные в договоре с застройщиком. Но в реальности фактическая передача квартиры в новостройке может произойти спустя длительный срок. Взаимоотношения дольщика с застройщиком могут протекать не так гладко, как хотелось бы.
Несмотря на ФЗ №214-ФЗ, который подробным образом регулирует правовые отношения между строительными компаниями и гражданами-дольщиками, застройщик не всегда надлежащим образом выполняю свои обязательства. Каким образом снизить риски нарушений со стороны застройщика? Как взыскать убытки и неустойку с застройщика при просрочке сдачи объекта, читайте в данной статье.
Защищает ли ФЗ-214 права дольщиков?
Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регламентирует взаимоотношения между застройщиками и дольщиками.
Данный долгожданный закон был принят положительно со стороны общественности и на самом деле обеспечил защиту интересов участников долевого строительства от обмана и мошеннических действий, которые раньше часто практиковались недобросовестными фирмами.
Защита прав дольщиков обеспечивается следующим образом:
- В настоящее время не получится собрать денежные средства с граждан на постройку дома и скрыться с ними;
- Договор долевого участия (ДДУ) запрещает продать квартиру двум или более приобретателям, поскольку требуется государственная регистрация его в службе Росреестра;
- Предусмотрены меры защиты также при признании застройщика банкротом.
В соответствии со ст. 4 ФЗ-214, ДДУ обязательно должен содержать следующие пункты:
- Стоимость жилого помещения;
- Срок передачи квартиры участнику долевого строительства;
- Детальные сведения об объекте, позволяющие его идентифицировать (точный адрес, номер квартиры, этаж, расположение на плане, площадь).
- Срок передачи объекта дольщику.
Важно понимать, что без указания точного срока в договоре долевого участия, он не пройдет регистрацию в Росреестре. Соответственно, такой договор признается незаключенным.
В ДДУ должны быть указаны способы обеспечения исполнения строительной компанией своих обязанностей. Такими способами могут быть или поручительство банка, или страхование гражданской ответственности. Застройщик должен информировать дольщиков об условиях поручительства и указать информацию о страховщике.
Если в отношении застройщика инициирована процедура признания его банкротом, то нужно обращаться к страховой компании. Также следует обратиться к конкурсному управляющему о включении лица в реестр кредиторов застройщика. В качестве требований участник долевого строительства может выбрать передачу квартиры или возврат денежных средств в связи с расторжением ДДУ.
Уведомление дольщика застройщиком в случае просрочки
Если происходит задержка строительства либо происходят трудности с вводом дома в эксплуатацию, компания-застройщик обязана направить дольщикам уведомление, согласно части 3 ст. 6 ФЗ-214. Такое уведомления должно быть сделано в срок не позднее двух месяцев до истечения обозначенного в ДДУ дня сдачи объекта.
Застройщик обязан предложить участнику долевого строительства изменить условия договора путем подписания дополнительного соглашения о продлении сроков передачи жилья.
Нужно учитывать, что допсоглашение, как неотъемлемая часть договора долевого участия, также подлежит регистрации в службе Росреестра. В нем указываются уже новые сроки ввода объекта в эксплуатацию.
Дополнительное соглашение к ДДУ
После предложения застройщиком подписать дополнительное соглашение стоит понять, по какой причине компания нарушает установленные сроки.
Дополнительное соглашение с застройщиком можно подписать в следующих случаях:
- Сроки, указанные в договоре, изначально занижены. Тем самым маркетологи компании делают предложение более привлекательным для инвестиций.
- Просрочка вызвана сложностями, которые можно уладить в короткие сроки (задержка доставки на площадку строительных материалов, непредвиденные погодные условия, смена подрядной организации и др.)
В таких ситуациях не нужно сильно беспокоиться, а лучше подписать соглашение и ожидать завершения работ.
Стоит понимать, что при подписании допсоглашения, дольщик в дальнейшем не имеет права предъявлять требования о выплате компенсации с застройщика.
Не следует подписывать соглашение в следующих случаях:
- Строительная компания предлагает отсрочить ввод объекта в эксплуатацию более чем на полгода, без объяснения причин.
- Основания просрочки сдачи дома касаются разрешительной документации. Сложности при оформлении документов в государственных структурах могут затянуться на длительный срок.
В вышеназванных ситуациях рекомендуется расторгнуть договор долевого участия. Если вы не знаете, как это делать, обратитесь к грамотному юристу, специализирующемуся на ДДУ, который подскажет, насколько вероятен риск продолжительной задержки сдачи дома или «заморозки» строительных работ.
Выдача ключей до сдачи дома в эксплуатацию
Граждане, участвующие в долевом строительстве, могут получить свое жилье только после сдачи объекта застройщиком. Но застройщики могут лукавить и в срок, предусмотренный в договоре, выдавать гражданам ключи от квартир, не получив от департамента строительства разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Такая хитрость противоречит нормам законодательства, т.к. даже если дом полностью достроен с юридической точки зрения без разрешения на ввод он считается объектом незавершенного строительства.
Получив ключи и подписав акт приема-передачи от такой квартиры, дольщик не сможет оформить право собственности на него в Росреестре.
Согласно нормам КоАП РФ, эксплуатация недостроенного объекта без разрешения на ввод в эксплуатацию является незаконной и влечет административное наказание.
Что делать дольщику при просрочке сдачи дома?
Если застройщик не предпринимает никаких действий по уведомлению дольщика о задержке сдачи дома и не предлагает подписать дополнительное соглашение, то необходимо выполнить дальнейшие действия:
- Подготовьте претензию застройщику в письменной форме. Обозначьте в ней ваши требования, например, передать квартиру, выдать ключи от нее и уплатить неустойку за просрочку. Укажите в претензии срок, в который застройщик должен ответить вам.
При нарушении сроков, установленных в допсоглашении, не подписывайте другого соглашения.
- Отправьте претензию на адрес застройщика по почте (заказным письмом с описью вложения). Также вы можете подать претензию лично в офисе застройщика, при этом на своем экземпляре поставьте отметку о вручении сотрудника компании, который принял документы.
- если застройщик в срок, указанный в претензии, не выполнил требования, придется решать спор в судебном порядке. Подготовьте исковое заявление в районный суд по месту вашего жительства или по нахождению строительной компании.
К иску необходимо приложить следующие документы:
- договор долевого участия;
- документ об оплате стоимости жилья;
- дополнительные соглашения к ДДУ (если оно было подписано);
- квитанции о дополнительных расходах (например, съем квартиры или переплату по ипотеке);
- претензия к строительной компании (необходима для соблюдения досудебного порядка урегулирования по 214-ФЗ);
- переписка с застройщиком (при наличии).
В исковые требования можно включить не только взыскание неустойки, но также штраф за невыполнение требований гражданина (по Закону «О защите прав потребителей») и компенсацию морального вреда (по ст. 151 ГК РФ).
Расчет суммы неустойки
В соответствии с частью 2 статьи 6 ФЗ №214, застройщик в случае задержки сдачи дома должен уплатить дольщику неустойку в размере 1/150 ставки ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день выполнения обязательства, умноженная на стоимость квартиры, указанной в ДДУ. Напомним, что на 23.06.2022 г. размер ключевой ставки ЦБ составляет 9,50% годовых.
Неустойка начисляется за каждый день просрочки, начиная с даты завершения строительства по договору долевого участия. Если инвестором в долевое строительство выступает ИП, то неустойка рассчитывается исходя из 1/300 ставки.
Если граждане вынуждены нести дополнительные расходы в результате задержки сдачи объекта, то застройщик обязан их возместить. К примеру, дольщикам приходится снимать квартиру, ожидая достройки дома. Но, чтобы получить компенсацию, необходимо документально подтвердить размер понесенных расходов (квитанции о перечислении денежных средств или расписки наймодателя съемного жилья о получении денег). В судебном порядке данные документы буду приобщены к делу для взыскания понесенных убытков с застройщика поверх сумм неустойки.
Читайте также:: Стоит ли брать ипотеку на квартиру в новостройке.
Видео: Как правильно взыскать неустойку с застройщика по ФЗ-214:
https://www.youtube.com/watch?v=C2m2gLE62Vc
