Home / Покупка / Договор задатка при покупке квартиры

Договор задатка при покупке квартиры

Часто во время поиска квартиры покупатели останавливают свой выбор на каком-то предложении, но им требуется время, чтобы окончательно принять решение. В это время квартиру может приобрести другой покупатель или может повыситься ее стоимость. В то же время продавец может потерять время с приобретателем, оставившим небольшую сумму в качестве аванса, но впоследствии забрал его назад.

Поэтому для закрепления договоренности и условий сделки продавцу передается задаток. Он позволяет приобретателю завершить подбор вариантов и готовиться к заключению сделки, к примеру, подать заявку на ипотеку. А продавец снимает объявление о продаже квартиры и начинает готовить необходимые документы.

Договор задатка при покупке квартиры

Что такое договор задатка

Задаток – денежная сумма, которая подлежит возврату при выполнении соответствующих условий другой стороной договора. Если действия не выполнены, то средства не подлежат возврату. Вероятность потери средств гарантирует, что предварительная договоренность будет выполнена.

Ключевая особенность данного договора является его вспомогательное значение по отношению к основной сделке купли-продажи. Договор задатка, как правило, связан с покупкой недвижимости или дорогостоящего движимого имущества (например, автомобиля).

Задаток представляет собой обязанность заключить в будущем сделку. Такая обязанность возникает, если сторонами оформлен предварительный договор, в котором указаны существенные условия основной сделки (стоимость квартиры и др.). Сумма задатка входит в стоимость недвижимости по договору.

Согласно законодательным нормам, в случае нарушения условий сделки, покупатель лишается задатка, т.е. денежные средства продавцом не возвращаются.

Если же продавец не соглашается на сделку, то он должен вернуть приобретателю деньги в двукратном размере. К примеру, при передаче покупателем суммы задатка в 40 тыс. руб., придется вернуть 80 тыс. руб.

Зачем нужен договор задатка

Задаток нужен для фиксации обязательств между сторонами договора купли-продажи. Условия могут измениться, продавец может захотеть повысить цену продажи. Если договоренности не оформлены документально, то заключение основной сделки продажи квартиры может сорваться.

В случае правильного оформления задаток выполняет следующие цели:

  1. Стороны договора стимулируются к выполнению достигнутых ранее договоренностей;
  2. Защищаются интересы сторон, в частности, за счет возможного удержания суммы задатка продавцом либо получения двукратной суммы покупателем.
  3. Задаток включается в счет оплаты в стоимости квартиры по основной сделке.
  4. Выступает подтверждением намерений участников сделки заключить основной договор. Это может служить доказательством для разрешения спора в судебном порядке.

Правильные действия по передаче задатка

Последовательность действий по передаче задатка до момента заключения купли-продажи выгляди следующим образом:

  1. Проверка юридической чистоты сделки. Для того, чтобы снизить риски возникновения проблем при покупке квартиры, нужно проверить документы у продавца жилья.
  2. Составление предварительного договора. Он нужен для указания условий основного договора купли-продажи. Соглашение о задатке можно включить в предварительный договор отдельным пунктом.
  3. Передача суммы задатка (деньги можно передать в наличной форме под расписку или с помощью банковского перевода).
  4. Подготовка к заключению сделки. Договор должен быть заключен в срок, указанный в предварительном договоре. Продавец должен успеть до установленного срока собрать необходимые документы (например, выписку из ЕГРН, технический паспорт и др.), взять согласие у супруга, снять с регистрации прописанных жильцов, погасить задолженность по коммунальным платежам и т.д. Покупателю может потребоваться время на подачу заявки в банк на ипотечный кредит, получение субсидий от государства и т.д.
  5. Заключение сделки. Если продавец и покупатель не успели заключить договор в пределах установленного срока, то необходимо продлить срок, оформив дополнительное соглашение.

Какой должен быть размер задатка?

Сумма задатка определяется сторонами сделки самостоятельно. Как правило, его размер находится в пределах от 30 тыс. до 100 тыс. рублей. Такую сумму можно быстро собрать к сделке, и в то же время — она достаточна для обеспечения сделки. Поэтому она служит стимулом к заключению договора.

Если квартира покупается в ипотеку, то покупателю требуются средства как на первоначальный взнос, так и на задаток продавцу. Но стороны могут обходиться и без передачи предварительной платы.

В некоторых случаях для продавца такая сумма не важна, и он готов оформить предварительный договор при подтверждении покупателем своей платежеспособности. К примеру, представив выписку со счета или положительное решение об одобрении ипотеку банком.

Как правильно оформить задаток

Основным требованием к оформлению договора задатка является его письменная форма. Прочие правила оформления стандартны для обычных договоров. Нужно указать обязательные для сведения, к которым относятся:

  1. Сведения о сторонах сделки (Ф.И.О., серия и номер паспорта, кем выдан, место рождения и др.);
  2. Место заключения договора;
  3. Права и обязанности сторон;
  4. Указать сумму задатка, срок действия,
  5. Условия основного договора купли-продажи квартиры;
  6. Последствия срыва заключения договора;
  7. Дата, подписи сторон.

Стороны могут по своему усмотрению вносить любые условия в договор, не противоречащие гражданскому законодательству. К примеру, форс-мажор, порядок разрешения споров и др.

Правильное оформление сделки предусматривает в обязательном порядке, кроме договора задатка, еще 2-х документов:

  • Основной договор купли-продажи (предварительный договор заключается по желанию сторон);
  • расписка в получении денег (если покупатель платит по безналу, нужно распечатать платежное поручение на перечисление денежных средств или выписку по счету).

Согласно нормам ГК РФ, задаток должен заключаться в письменной форме. Способов оформления такого соглашения несколько, при их выборе следует руководствоваться удобством для участников сделки.

Договор задатка может быть оформлен следующими способами:

  1. Отдельным документом (в качестве приложения к предварительному соглашению);
  2. Прописать как пункт предварительного договора (наиболее распространенный способ, позволяет избежать путаницы в документации);
  3. Только договор задатка, в который включены условия предварительного соглашения (мене предпочтительный способ оформления, т.к. в суде могут возникнуть сложности с доказательством волеизъявления воли сторон на заключение сделки).

Отличие задатка от аванса

Существуют и другие варианты закрепить свои намерения на заключение сделки. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы.

Аванс — это просто сумма предоплаты, передаваемая покупателем продавцу в счет покупки квартиры. В случае срыва сделки, аванс все время возвращается в полном объеме приобретателю, а участники договора освобождаются от возмещения убытков. Это и отличает задаток от аванса.

Условие об авансе включается как пункт предварительного договора или оформляется отдельным документом. Передача денег может подтверждаться распиской либо платежным поручением о перечислении средств на счет.

Покупателю выгоднее передать продавцу аванс, т.к. он не несет риска потерять деньги в случае непредвиденных обстоятельств. В то же время у него нет гарантий от продавца, который может продать квартиру другому покупателю. И продавец в случае срыва сделки просто отдаст аванс назад.

Нужно ли идти к нотариусу?

Согласно положениям Гражданского Кодекса РФ, соглашение о задатке подлежит оформлению в такой же форме, что и договор купли-продажи.

Для сделок с недвижимым имуществом заверение нотариуса необходимо в следующих случаях:

  • при продаже жилья, собственник которого является несовершеннолетним или недееспособным;
  • при продаже доли, а не квартиры целиком.

Если в нарушение требований закона, вышеуказанные сделки не заверены нотариально, то они могут быть признаны недействительными в судебном порядке, что часто и случается. Поэтому необходимо строго следить за соблюдением надлежащей формы договора купли-продажи и, соответственно, соглашения о задатке.

Передача денег продавцу под расписку

При покупке жилья наиболее распространены наличные расчеты между сторонами. В случае передачи наличных денег обязательно нужно составить документ о фактическом получении денег.

Расписка — это документ, доказывающий факт передачи задатка от покупателя продавцу в наличной форме. Расписка обычно пишется рукописным способом. Расписка имеет юридическую силу, она может быть использована как доказательство, если дело дойдет до суда.

Продавцу следует писать расписку только, если он уже получил средства на руки. В противном случае, он несет риск их неполучения в случае конфликта.

Мнение эксперта
Дмитрий Алексеев
Дмитрий Алексеев
Автор статьи: практикующий юрист, эксперт в области недвижимости и жилищного права.
Задать вопрос
В настоящее время все чаще стороны договариваются о переводе на карту. Для подтверждения перечисления средств необходимо сохранить платежное поручение.

Когда задаток возвращается?

Существует два варианта возврата средств между сторонами, при заключении соглашения о задатке.

  1. Возврат задатка в полном размере – если сделка отменяется по взаимному согласию сторон либо по причинам, не зависящим от сторон.
  2. Возврат задатка в двойном размере – если сделка не заключена по вине продавца.

Эти правила служат для достижения баланса интересов между участниками договора, которые в равной мере отвечают за нарушение соглашения.

Расторжение соглашения о задатке

Предварительный договор и соглашение о задатке расторгаются следующими способами:

  1. Стороны могут по обоюдному соглашению расторгнуть договор (сумма задатка возвращается приобретателю);
  2. Одна из сторон может решить в одностороннем порядке отказаться от соглашения, направив второй стороне соответствующее уведомление;
  3. Расторжение соглашения по решению суда.

Читайте также: пошаговые действия после покупки квартиры.

Видео о задатке при покупке квартиры и его отличии от аванса:

Автор статьи: практикующий юрист, эксперт в области недвижимости и жилищного права.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *