Генеральная доверенность на квартиру: на продажу квартиры, образец оформления, что дает

Генеральная доверенность на квартиру: что это такое
Порядок оформления доверенности
Отмена доверенности
В каких случаях доверенность может быть признана недействительной
На какой срок может быть выдана генеральная доверенность
Составление доверенности на продажу квартиры
Несет ли документ какие-либо риски для обеих сторон?

Генеральная доверенность, выданная доверенному лицу на объект недвижимости, позволяют ему совершать любые сделки с этим объектом вплоть до продажи, обмена, дарения и прочих действий. Поговорим о том, что это за документ и какую силу он имеет.

Генеральная доверенность на квартиру: что это такое

Существуют следующие виды доверенностей:

Выдаваемая единоразово – с помощью нее можно один раз выполнить юридическое действие, например, заключить сделку, получить документы, зарегистрировать право собственности на квартиру. После выполнения этого действия доверенность теряет свою силу.
Специальная доверенность – она дает право осуществлять ряд действий типового характера несколько раз. К примеру, оформлять договора аренды от лица доверителя-владельца жилья
Генеральная доверенность, которая наделяет правом другое лицо на распоряжение недвижимостью, то есть заключать любые сделки с этим имуществом, передавать квартиру в залог и др. (если данный документ не содержит запрет на это).

Если заглянуть в гражданское законодательство (ст. 185 ГК РФ), то там можно встретить такое определение: все доверенности, связанные с заключением сделок с нотариальной формой удостоверения, или совершение действий , направленных на внесение новых данных в госреестры, требуют нотариального заверения. Исходя из того, что фиксация прав на любой вид недвижимости осуществляется в госреестре прав на недвижимое имущество, такой документ как генеральная доверенность должен быть составлен в нотариальной конторе и заверен нотариусом.

Во время оформления документа особые требования предъявляются к доверителю: он должен хорошо понимать возможные варианты последствий, потому что генеральная доверенность на квартиру, выданная третьему лицу, по сути развязывает представителю собственника руки, и он на законных основаниях может распоряжаться этим имуществом, исходя из своих намерений.

Единственным ограничением по праву отчуждения является сделка дарения. Если доверитель предусмотрит в генеральной доверенности свое право дарения и пропишет имя счастливчика (одариваемого), то подарить объект недвижимости (квартиру) можно будет только этому лицу. Также доверенное лицо не сможет завещать недвижимость от имени доверителя, потому что при составлении завещания должен присутствовать сам завещатель, который обязан лично подписать документ (исключение составляют случаи с рукоприкладчиками),

По гендоверенности можно совершать другие действия: продавать, сдавать в аренду, закладывать, заниматься регистрацией любых изменений в соответствующих госорганах, ставить подпись под документами, которые задействованы при совершении сделок с недвижимостью.

Порядок оформления доверенности

Чтобы оформить генеральную доверенность, доверитель должен обратиться в нотариальную контору. При себе он должен иметь следующие документы: гражданский паспорт, свидетельство, подтверждающее право собственности на объект недвижимости (дом, квартиру), официальный документ, который является основанием перехода этого объекта в собственность доверителя (купля-продажа, свидетельство, подтверждающее право на наследство), данные паспорта доверенного лица.

Чтобы в гендоверенности предусмотреть право дарения, нужно предоставить имя и паспортные данные одариваемого. Так как нотариусы к каждому конкретному случаю подходят индивидуально, то они могут потребовать предоставления и других документов.

Отмена доверенности

Даже в том случае, если срок действия генеральной доверенности указан в документе, доверитель может воспользоваться своим правом и прекратить его действие в любое время. Для отмены гендоверенности не обязательно обращаться к тому нотариусу, который заверял докумет. Это можно сделать в любой нотариальной конторе. Понадобится написать заявление
и оплатить услуги нотариуса.

Специалист обязан внести изменения в электронный реестр доверенностей, который находится под патронажем Федеральной нотариальной палаты. После того, как будут внесены изменения, в течение суток автоматически придет уведомление, что действие доверенности прекращено. От доверителя больше никаких действий не требуется, но лучше, если об отзыве генеральной доверенности он лично сообщил третьему лицу.

Обратите внимание! Электронный реестр доверенностей является открытым веб-ресурсом. Любой гражданин страны может воспользоваться им, чтобы получить сведения о доверенности (действительная ли она, и когда истекает ее срок действия).

В каких случаях доверенность может быть признана недействительной

Доверенность может утратить силу, если собственник лично совершил ее отзыв либо срок ее действия истек. Заключать сделки и другие юридический действия по этому документу нельзя в определенных ситуациях, в частности:

собственник или лицо, наделенное полномочиями по доверенности, умерли на момент совершения сделки;
доверитель или доверенное лицо признаны недееспособными
стороны признаны пропавшими без вести на дату выдачи доверенности;
нотариус в момент оформления доверенности был не вправе осуществлять свои полномочия, например, лишен лицензии на занятие нотариальной деятельностью.

На какой срок может быть выдана генеральная доверенность

Положения ст. 186 ГК регламентируют срок действия генеральной доверенности, который является общим для любой доверенности.

В законе отсутствуют требования, касающиеся минимального и максимального срока действия документа. Если раньше срок ограничивался 3-мя годами, то 07 мая 2013 г. он был отменен (ФЗ № 100).

При составлении документа можно и не указывать срок его действия. Тогда генеральной доверенностью можно будет пользоваться ровно 1 год. По истечении этого времени она становится недействительной. Если есть намерение увеличить или, наоборот, уменьшить срок действия генеральной доверенности, то нужно указать это в документе.

Единственное, нужно обязательно указывать дату составления генеральной доверенности. Если проигнорировать это требование, документ будет признан ничтожным. Указанная дата определяет начало действия генеральной доверенности.

Составление доверенности на продажу квартиры

Далее необходимо рассмотреть примерное содержание генеральной доверенности на продажу жилья.

Вверху должно быть указано место составления и дата выдачи документа. Без указания данные сведений доверенность считается недействительной.
Затем указываются паспортные данные доверителя, его гражданство, место и дата рождения, серия и номер паспорта, сведения об выдавшем паспорт подразделении, его код, а также место жительства.
После чего прописывается информация об объекте недвижимости, например, местонахождение квартиры (точный адрес), общая площадь, реквизиты выписки из ЕГРН, а также документ-основание возникновения права собственности (к примеру, договор купли-продажи квартиры).
Далее должны быть указаны данные лица, получающему доверенность. В одной доверенности могут содержаться полномочия на нескольких доверенных лиц. Они могут быть наделены полным или ограниченным набором правомочий от доверителя.
В документе должна быть информация о поручении, которое доверитель поручает своему представителю, т.е. совершение какой-либо сделки с объектом недвижимости, в том числе продажу и сдачу в аренду. Такие сделки должны соответствовать гражданскому законодательству. Соответственно доверенное лицо наделяется правами на получение и подачу документации, включая заявления, справки, выписки в различных государственных органах. Представитель также получает право подписи документов, которые требуются для выполнения своего поручения. Кроме того, доверенное лицо вправе представлять интересы доверителя в организациях и учреждениях по вопросам, касающимся продажи квартиры.
Обязательно должен быть указан срок действия доверенности, можно ли ее передоверить другому лицу, подтверждение разъяснения последствий выдачи документы.
Подпись доверителя.
Сведения о нотариусе и его подпись. Указание о том, что доверенность была выдана в присутствии нотариуса и подтвердил дееспособность доверителя.
Номер доверенности в нотариальном реестре.

Типовой образец генеральной доверенности на квартиру.

Несет ли документ какие-либо риски для обеих сторон?

Оформленная на доверенное лицо общая или генеральная доверенность закрепляет за ним максимальное количество прав, среди которых право распоряжаться недвижимостью доверителя. Что это значит на практике: на протяжении всего срока действия доверенности уполномоченный представитель имеет право на совершение, практически, любой сделки от имени собственника.

Любая сделка, заключенная по генеральной доверенности, несет некоторые риски как для собственника объекта недвижимости, так и для второй стороны. Рассмотрим только некоторые из них:

Доверенное лицо по своему усмотрению может распоряжаться недвижимостью доверителя, который может и не знать о его намерениях. Если доверитель будет не согласен с заключенными сделками, придется их оспаривать в суде. Проблемы возникнут не только у нового собственника, но и у человека, который согласился дать генеральную доверенность. Если человек не вызывает доверия или является малознакомым, не нужно оформлять на него генеральную доверенность ни под каким предлогом.
Отзыв доверенности автоматически прекращает право использования ее на совершение сделок со стороны доверенного лица. На практике были случаи, когда одна из сторон (обычно это добросовестные люди) не знают о прекращении срока действия доверенности. Сделка, заключенная в этот промежуток времени, может быть признана недействительной. Если покупатель недвижимости имеет дело с представителем продавца, действующего по гендоверенности, то он обязан обратиться к любому нотариусу, чтобы получить информацию о статусе документа, т.е. не был ли он отозван доверителем. Возможен возврат на первоначальные позиции, когда из-за признания сделки недействительной продавец должен вернуть деньги покупателю, который в свою очередь лишается прав на приобретенный объект недвижимости. При отказе продавца вернуть деньги, взыскать их с него все чаще становится проблемой.
Сделка, проведенная представителем, может быть не выгодна самому собственнику. Это происходит вследствие того, что в генеральной доверенности не отражаются конкретные условия, связанные с распоряжением недвижимостью. Доверенное лицо может продать квартиру за меньшую стоимость, чем рассчитывал собственник. Даже если какие-то условия и были оговорены устно, не факт, что все они будут исполнены законным представителем. Избежать этого поможет перечень конкретных условий или определенных действий в генеральной доверенности, Эти условия обязан соблюдать представитель собственника.

Мнение эксперта

Дмитрий Алексеев

Автор статьи: практикующий юрист, эксперт в области недвижимости и жилищного права.

Задать вопрос

В результате можно придти к выводу, что генеральную доверенность можно давать лишь в том случае, если собственник недвижимости не только хорошо знает, но и полностью доверяет своему представителю. Если такого доверия нет, то придется при оформлении генеральной доверенности прописывать все условия. Вот типичный пример: продажа квартиры возможна только по оговоренной заранее цене.