Стоимость жилья в новостройках стремительно растет, а внести сразу полную сумму оплаты крайне сложно, поэтому граждане вынуждены пользоваться ипотечным кредитованием для покупки квартир.
Несмотря на то, что ипотека представляет собой доступный способ приобрести жилье, не стоит торопиться подавать заявку на ее получение, сначала нужно обдумать ее целесообразность. Иначе необдуманное решение о взятии кредита заемщиком может привести к продолжительным кабальным взаимоотношениям с банком. Рассмотрим особенности ипотеки в новых жилых комплексах, ее плюсы и минусы, возможные риски заемщика и способы оптимизировать свои расходы.
Особенности ипотеки от застройщика
Ипотека в новостройке – это кредит на покупку квартиры, который предоставляется банком-партнером застройщика. В результате кредитуемый гражданин получает привлекательные условия кредитования, как правило, более выгодные, чем при прямом обращении в кредитное учреждение. Такой способ приобретения не распространяется на вторичное жилье.
Основной причиной решения приобрести жилье в новостройке от застройщика является более выгодные условия кредитования, в том числе пониженная процентная ставка, по сравнению со стандартными ипотечными программами банков. Такие условия обеспечиваются благодаря более тесному взаимодействию застройщика и банка. Зачастую банк финансирует инвестиционный проект и получает выгоду от этого.
Кроме пониженной процентной ставки к выгодным условиям ипотеки на новостройку можно отнести:
- небольшой размер начального взнос или вообще его отсутствие;
- лояльное отношение к заемщику при рассмотрении заявки, к примеру, ипотеку можно получить всего по двум документам, не подтверждая официальное трудоустройство и доход;
- отсрочка по уплате тела кредита либо процентов.
Нужно отдельно отметить скидки, которые предлагают строительные компании при оформлении жилищного займа в Сбербанке. Дополнительные преимущества можно объяснить тем, что застройщики хотят сотрудничать с Топ-1 банком в стране по надежности, который имеет самый крупный портфель по объему ипотечных сделок.
Возможные риски заемщика
Выгодные условия приобретения квартиры в новостройке с отсрочкой платежей и пониженной ставкой привлекают многих заемщиков, но важно обратить внимание на возможные риски ипотеки, которые необходимо учитывать прежде, чем обращаться в банк.
Главным нюансом ипотеки является срок такого кредита – денежные средства могут предоставляться на длительный срок (до 30 лет), до истечения которого заемщик несет обязанность по уплате регулярных платежей.
Иначе могут наступить самые негативные последствия, клиент может потерять как квартиру в новом ЖК, так и средств, уплаченных в виде первоначального взноса и процентов.
Срок действия договора ипотеки очень продолжительный, в это время могут происходить непредвиденные обстоятельства. До момента полного погашения займа, квартира в новостройке находится в залоге у банка.
Потеря работы
В связи с неустойчивым экономическим положением в стране можно потерять работу, граждане, занимающиеся предпринимательством, могут обанкротиться, бизнес может стать невыгодным. Кроме того, может сложиться ситуация, когда появятся дополнительные траты, например, в связи с рождением ребенка и др. Многие граждане, желающие купить квартиру в новостройке, могут испугаться таких возможных сложностей.
В случае потери работы некоторые банки могут войти в ситуацию и предоставить кредитные каникулы для клиента, который получит отсрочку по ежемесячным платежам. Срок такой отсрочки зависит от заемщика, но не может быть более 6 месяцев. После того, как гражданин устроится на новую работу, он сможет продолжить выплачивать кредит. Но на всякий случай лучше иметь сумму, которая сможет покрыть 2-3 ежемесячных платежа, чтобы обеспечить для себя определенный запас.
Проблемы со здоровьем
Никто полностью не застрахован от потери трудоспособности по причине возможной травмы в результате несчастного случая или тяжелого заболевания. Проблемы со здоровьем могут на длительное время лишить человека возможности погашать ипотеку за квартиру в новостройке. Это может привести к серьезным последствиям, включая потерю жилья за неуплату ежемесячных платежей.
Решением такой ситуации является страхование здоровья заемщика. Предложить оформить договор страхования может предложить сам банк.
Страхование жизни и здоровья при ипотеке обязательно не во всех случаях, оно является дополнительным условием кредитного учреждения. В соответствии с законом в обязательном порядке нужно застраховать только залоговую недвижимость, в нашем случае, квартиру в новом жилом комплексе. Как бы то ни было многие банки вносят такое требование в ипотечный договор.
Для клиента банка оформление страховки не гарантирует полного отсутствия возможных проблем, но немного уменьшает степень тревоги, так как потеря работоспособности может быть и временным, и постоянным.
Большая переплата по кредиту
Минусом ипотеки для покупки новостройки является большой размер переплаты. При подсчете суммы всех платежей оказывается, что клиент банка, по итогу уплаты процентов за долгие годы, мог бы приобрести не одну, а две квартиры. Получая кредит на квартиру от застройщика на 20 лет, придется выплатить в два раза больше.
Чтобы сократить срок ипотеки, и понизить тем самым размер уплачиваемых процентов, можно при возможности погашать ипотеку досрочными платежами. Право на досрочное погашение предусмотрено законом и не может быть ограничено банком. Но внести в качестве досрочного платежа значительную сумму могут далеко не все заемщики.
Дополнительные расходы
Также потенциальным заемщикам нужно учитывать необходимость нести дополнительные траты, в тои числе, на оценку залоговой квартиры, на оформление страхования и прочие услуги банка. Эти суммы повышают общий размер расходов, в результате ипотека становится менее выгодной, по сравнению с непосредственной стоимостью квартиры в новостройке.
Плюсы ипотеки в новостройке
Преимуществ у ипотеки в новостройке больше, чем минусов. Среди достоинств такого кредитования можно выделить:
- пониженная процентная ставка;
- на этапе строительства стоимость квадратного метра дешевле, чем на рынке вторичного жилья;
- частые акции со скидками от компаний-застройщиков;
- нужно меньше документов для ипотеки в новостройках, имеющих аккредитацию банком;
- жилье без предыдущих собственников, поэтому юридическую чистоту проверять не требуется (только застройщика);
- лучше состояние инженерных коммуникаций;
- возможность сделать планировку под свои нужды.
Способы оптимизировать ипотеку
Следующие способы позволят оптимизировать ипотечный кредит на квартиру в новостройке:
- Брать в ипотеку не всю стоимость квартиры. Необходимо понимать, что чем меньше период ипотеки, тем меньший размер процентов потребуется заплатить, напротив, чем меньше основной долг, тем более быстро его можно закрыть. Это значит, что лучше всего брать в ипотеку сумму в размере 40-60% от стоимости квартиры в новостройке, при таком соотношении переплаты будет минимальна, а жилищную ссуду можно быстрее погасить. Данная мера позволит снизить риски кредитования, по сравнению с получением ипотеки на всю стоимость жилья.
- Отказ от потребительского кредита. Рекомендуется отказаться от оформления потребительского кредитования на первоначальный взнос, т.к. оно предоставляется на крайне невыгодных условиях.
- Выбирать дифференцированные платежи. При выборе способов погашения нужно отдавать предпочтение дифференцированной системе погашения, эта схема более выгодна, т.к. тело займа погашается в первую очередь и переплата будет меньше. Помимо этого, при расторжении договора с банком можно вернуть большую сумму, поскольку гасится большая часть ипотеки, а проценты не берутся за период, в течение которого фактически не используются деньги.
- Ипотечные программы от застройщиков. Важно не забывать, что у различных банков действуют программы кредитования с аккредитованными застройщиками, позволяющие неплохо сэкономить.
- Налоговый вычет. После покупки жилья следует подать заявление на предоставление налогового вычета, сумма которого составляет максимум 260 000 рублей за покупку квартиры в новостройке и максимум 390 000 рублей за выплаченные проценты. Это позволит существенно снизить кредитную нагрузку.
- Рефинансирование в другом банке с понижением процентной ставки. Последние годы банки снижают ставки по ипотеке, т.к. уменьшается ставка Центрального Банка РФ. Поэтому существует возможность рефинансировать жилищный займ на более выгодных условиях.
Что в итоге: брать ипотеку или нет?
Читайте также: пошаговые действия после покупки квартиры в новостройке.
Видео: Стоит ли брать ипотеку в кризис 2022 года:
https://www.youtube.com/watch?v=7KRlZN4AE-4
