Бывают случаи, когда застройщик готовится сдать дом в эксплуатацию, а владелец жилплощади в этот момент резко меняет планы и намерен продать квартиру. Причем, сделать это он хочет в максимально сжатые сроки и без проволочек, а вырученные деньги направить на решение своих актуальных задач. Предлагаем несколько рекомендаций, которые ускорят продажу квартиры в новостройке.
Статус жилья: квартира или право требования
Перед продажей квартиры в новостройке нужно иметь представление о статусе жилья с юридической точки зрения. От этого будет зависеть технология ее реализации, например:
- Квартира находится в доме, сданном в эксплуатацию, когда права собственности уже переданы владельцам. Продажа такой квартиры идентична сделке по продаже недвижимости, представленной на вторичном рынке.
- Если передача прав собственности еще не состоялась, а сделка заключалась по ДДУ, то владельцем жилья все еще выступает застройщик, который представляет одну из сторон договора. Если покупка совершалась через ЖСК, то до передачи прав будущему владельцу собственником выступает жилищно-строительный кооператив. Особенностью этой сделки является то, что покупка осуществляется через предварительный договор, и объект недвижимости до передачи покупателю находится в собственности строительной компании или инвестора.
Если дом еще не достроен, но при этом потенциальный владелец хочет продать зарезервированную за ним квартиру, то в данном случае речь будет идти не о продаже жилья, а только о продаже прав требований на него.
Получается, что на предоставленную продавцу сумму покупается право требования передачи жилья от текущего владельца к покупателю недвижимости. При этом нельзя допускать, чтобы был нарушен срок передачи квартиры покупателю, а сама квартира должна соответствовать качеству и параметрам, указанным в договоре.
Договор передачи прав требования носит название «Договор переуступки прав».
Какой момент лучше для продажи?
Если целью вложения средств в строительство жилья в новостройке является инвестиция, то важно определиться, когда лучше продать квартиру, чтобы получить наибольшую прибыль. Для этого есть несколько вариантов:
- Если стоимость квартиры неплохо выросла на этапе строительства, то можно продать ее по переуступке.
- Можно дождаться окончания строительства, оформить квартиру в собственность, затем сделать косметический ремонт (а можно обойтись и без него) и продать ее.
- Никуда не спешить и сдать жилье в аренду после оформления прав. Этот вариант подойдет тем, кто видит развитие этого района в перспективе.
Иногда после введения комплекса в эксплуатацию квартиры начинают массово распродавать, что приводит к снижению их стоимости. Это не лучшее время для продажи. Если вы располагаете информацией, что застройщик не собирается продолжать строительство на этой территории, то спустя пару лет квартира может хорошо подняться в цене.
Важно отслеживать все новости, которые касаются застройки комплекса и района. Бурное его развитие, расширение транспортной доступности и других объектов инфраструктуры делает невыгодным продажу квартиры в новостройке на этапе строительства.
Если сравнивать цену аналогичных квартир, одна из которых продана по переуступке, а вторая самим застройщиком, то выручка за квартиру, проданной по переуступке прав, будет ниже. И только в том случае, когда нет точно таких же выставленных на продажу квартир, можно поднимать цену до максимальной и наблюдать за спросом.
Всегда есть спрос на квартиры с оригинальной планировкой, поэтому их можно хорошо продать и без ремонта. Типовые квартиры не имеют высокого спроса. Чтобы выгодно продать такую квартиру, лучше сделать ремонт.
Что важно для покупателей: надежность или гарантии?
Чтобы ответить на этот вопрос, нужно посмотреть, что было 2-3 года назад. Например, в 2019 году лучше всего продавалось жилье в недостроенном доме по договору переуступки. Шанс продажи увеличивался, если между застройщиком и первым покупателем жилья был подписан ДДУ.
Почему формат Договора долевого участия так привлекателен для покупателей? Это объясняется тем, что данный договор попадает под защиту ФЗ №214. Договор подлежит обязательной государственной регистрации, а закон защищает покупателя от банкротства и мошеннических действий со стороны застройщика, страхует от «долгостроя» и других негативных факторов. Также покупатели квартир по ДДУ могут рассчитывать на действие закона «О защите прав потребителей», направленного на защиту прав покупателей, если переданное им жилье не соответствует заявленным показателям качества.
Если формат договора другой (ЖСК, инвестиционный, предварительный и прочие договоры), то все они либо очень слабо, либо совсем не защищают покупателя от банкротства девелопера, а также продажи одной площади нескольким лицам одновременно. Все это хорошо знают покупатели, поэтому не представляется возможным назначить высокую цену на квартиру, приобретенную по отличной от ДДУ схеме.
Нужно понимать, что проще продается недвижимость, когда объект близок к завершению строительства. Если продавать квартиру на промежуточном этапе, когда из заявленных двенадцати этажей возведено лишь семь, покупатель может насторожиться и заподозрить что-то неладное (например, он может предположить, что у застройщика есть проблемы, а продавец хочет избавиться от неперспективного жилья заранее). При продаже такой квартиры нужно будет приложить немало усилий и привести доказательства обратного. К сожалению, это негативно сказывается на количестве потенциальных покупателей такой недвижимости.
Выгодно ли продавать недострой?
Есть немало причин, которые побуждают граждан заниматься продажей жилья на разных этапах строительства. И это не только изменение жизненных обстоятельств (пополнение семьи, безвременный уход из жизни близкого и пр.).
Многие инвесторы предпочитают вкладывать деньги на самых ранних этапах строительства, потому что в конечном итоге стоимость квартиры возрастает в среднем на 40%. Это хорошая прибыль, несмотря на то, что при продаже нужно будет заплатить налог (а это 13% от прибыли).
Рост стоимости квартиры начинается задолго до сдачи объекта в эксплуатацию, а после введения она еще увеличивается. За счет этого обеспечивается высокая прибыль тех инвестиций, которые вкладываются в строительство. Средства, размещенные на банковских депозитах, не приносят столь большой прибыли. Если продать жилье до окончания строительства, то не придется тратить время на получение квартиры и нести расходы на оформление права собственности. К тому же, продажа на этом этапе позволяет сократить время ожидания получения прибыли.
Порядок действий при продаже по переуступке
- Разместить объявление. Это нужно сделать на основных сайтах-агрегаторах, которыми являются «Авито» и «Циан», и дополнительных «Домклик», «Яндекс-недвижимость». В качестве фотографий можно использовать фото планировки и прилегающих окрестностей.
- Совершить сделку. Если покупатель согласен на ваши условия, нужно заключить с ним договор на получение задатка и назначить дату сделки. Если покупатель действует в рамках ипотечной программы, то объект требуется согласовать с банком. Менеджер по ипотеке должен получить сканы документов, касающихся квартиры.
- Получить согласие от застройщика. Это нужно сделать в первую очередь, хотя по закону это и не обязательно. Но многие застройщики этот пункт включают в договор и активно пользуются им. Они редко отказывают инвесторам, чаще соглашаются, но за свое согласие требуют вознаграждение в размере 0.5-3% от суммы договора.
- Оформить договор переуступки (цессии). Даже если договор переуступки подписан, в таком виде он не сможет обеспечить перехода прав. Чтобы это состоялось, нужно его зарегистрировать, а уже потом произвести все расчеты в соответствии с договором.
- Зарегистрировать договор. Заявку на регистрацию документа нужно подать в Росреестр. На рассмотрение заявки и регистрацию документа дается срок две недели.
- Произвести расчеты. Как только будет проведена процедура регистрации документа в Росреестре, можно производить расчеты между участниками сделки. Лучше всего это делать через такой платежный документ как аккредитив либо депозитную ячейку.
Как принимать квартиру?
Предположим, дольщик наконец-то дождался, когда произошел ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Застройщик может об открытии записи на приемку квартир дольщиков по телефону или электронной почте. Принять ключи и подписать акт приема-передачи можно в удобное время.
В случае сдачи квартиры с отделкой, если вы не обладаете специальными знаниями в области строительных и ремонтных работ, можно обратиться в компанию, оказывающую помощь в приемке жилья.
Прежде всего, принимая жилое помещения в новостройке, не стоит торопиться, внимательно выполняйте осмотр жилого помещения, обращая внимание на все недочеты. Даже незначительные дефекты могут привести к сложностям, которых позже будет непросто устранить. Помимо этого, необходимо детально зафиксировать все выявленные недостатки в акте осмотра квартиры.
В настоящее время существует множество компаний, предоставляющих соответствующие услуги. Для выбора, в какую из них обратиться, можно почитать отзывы в интернете или по рекомендации родственников или друзей.
В какой момент после сдачи дома продавать квартиру?
Чаще всего после ввода в эксплуатацию новостройки сразу же будут выставлены на продажу большое количество квартир, поэтому нужно учитывать конкуренцию и тот факт, то некоторые продавцы будут сильно занижать стоимость с целью быстрой продажи жилплощади.
Если квартира имеет достоинства, выделяющие ее из остального числа предложений, например, редкая планировка, наличие террасы и т.д., то можно рассчитывать на продажу в короткие сроки.
Если квартира ничем не отличается от других, то в такой ситуации есть 4 варианта:
- Продать квартиру по заниженной стоимости.
- Подождать, пока первые продавцы продадут свои квартиры.
- Сделать ремонт (если его нет) и тем самым получить преимущество перед другими продавцами.
- Вслед за ремонтом купить в квартиру мебель и бытовую технику.
Квартира с удобной планировкой может меть спрос и без выполненного ремонта. Если квартиры однотипные, а спрос невысок, то имеет смысл сделать ремонт.
Читайте также: Советы, как быстро продать жилье.
Видео об эффективной продаже недвижимости в новостройке:
https://www.youtube.com/watch?v=gLCQEV9O1Rg
