Какие вопросы нужно задавать продавцу при покупке квартиры

Перед подписанием договору купли-продажи квартиры покупатели должны знать, какие вопросы задавать продавцам, чтобы избежать возможных проблемных ситуаций и мошеннических действий.

В этой статье разберем, какие сведения нужно спросить у продавца и какие ответы должны непременно насторожить покупателей.

Кто собственник квартиры и какое количество собственников?

Это основной вопрос при покупке квартиры. Необходимо узнать количество собственников, сделать это, заказав в МФЦ выписку из ЕГРН.

Если собственников несколько, то согласие на совершение сделки должны выразить все совладельцы долей в праве собственности на квартиру. Независимо, продается 1/2 квартиры или только 1/4 жилья, величина доли не имеет значения, требуется, чтобы остальные долевые собственники были согласны на продажу своих долей и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

Удобнее, когда сособственники соглашаются и дают полномочия на совершение сделки купли-продажи одному из них, при этом необходимо составить нотариальные доверенности от каждого их них.

Какие основания получения собственности?

Также необходимо выяснить, как продавец получил право собственности на квартиру. Основанием могут выступать различные договоры (купли-продажи, дарения, мены, ренты и т.д.) Жилье также может передаваться по наследству, а основанием быть свидетельство о праве наследстве от нотариуса. Все документы нужно проверить, чтобы убедиться, что продавец имеет право собственности и может заключить сделку.

Нужно учитывать, что сделки, связанные с наследованием, относятся к самым опасным. Если свидетельство о праве на наследство выдано меньше, чем 3-х года назад, желательно убедиться у нотариуса, что возможные наследники не будут претендовать на наследство и признать договор купли-продажи недействительным.

Перед оформлением сделки желательно узнать, сколько было всего владельцев квартиры до этого. Чем длиннее была цепочка, тем выше вероятность возможного оспаривания сделки. Продавец не сможет предъявить документы предыдущих владельцев, есть вероятность, что третьи лица захотят претендовать на квартиру.

Есть ли среди собственников несовершеннолетние?

Если у кого-либо из продавцов есть несовершеннолетние дети, это осложняет сделку. Согласно закону, родители обязаны прописать ребенка в другое жилое помещение, взамен продаваемого. Также необходимо предварительно получить разрешение органа опеки и попечительства.

Существуют риски и при покупке квартиры, которая приобретена с использованием материнского капитала. Если держатель сертификата маткапитала не выделил обязательную долю ребенку, а потом продал недвижимость, то такую сделку могут признать недействительной органы опеки и попечительства или сам ребенок по достижении 18 лет.

Приобреталась ли квартира в браке?

Если недвижимость была приобретена не в браке или получена в дар, то сложностей быть не должно. Но ситуация меняется, если жилье куплено в официальном браке.

В соответствии со ст. 35 Семейного кодекса РФ, даже, если квартира оформлена на 1-го из супругов, для продажи потребуется заверенное нотариусом согласие второго супруга.

Есть ли в квартире прописанные лица?

Проверить, есть ли в квартире зарегистрированные лица несложно, нужно попросить у продавца выписку из домовой книги. Не нужно верить «на слово», если в жилом помещении останутся прописанные граждане, выселять их придется только в судебном порядке.

Важно понимать, что собственнику рекомендуется выписать своих родственников до оформления сделки. Если это нельзя сделать сразу, то покупатель может согласиться совершить сделку, указав в договоре купли-продажи срок, необходимый для выписки из квартиры, например, в течение 10 дней.

Нет ли залога или других обременений?

Если на квартиру наложен залог или она под арестом, служба Росреестра не осуществит регистрацию сделки. Лучше узнать о каких-либо обременениях и ограничениях на недвижимость заранее, что можно сделать, заказав расширенную выписку из ЕГРН. По последним изменениям Росреестр закрыл данные для третьих лиц теперь будут закрыты, т.е. их нельзя получить самостоятельно. Но продавец может дать доступ к сведениям для третьих лиц на ту квартиру, которую он планирует продать.

Если Вы не зададите вопрос о наличии обременений и не проверите наличие залога при оформлении сделки, Вы можете потерять задаток, так и не купив жилье. В таком случае деньги придется возвращать через суд.

Нет ли задолженности по коммунальным услугам?

Продавец может утаить информацию о наличии долгов по коммунальным платежам. Необходимо попросить у него предоставить справку об отсутствии задолженностей по ЖКУ, а также платежные квитанции по коммуналке за последние 3 месяца.

Справку можно получить в управляющей компании, которая обслуживает многоквартирный дом, в МФЦ или через портал Госуслуги.

Не сделана ли самовольная перепланировка?

Во время осмотра квартиры необходимо сверить фактическую планировку с планом в техническом паспорте на квартиру. Если продавец выполнил перепланировку (или переустройство) в квартире, то она должна быть узаконена. В техпаспорте е должно быть отметок о самовольной перепланировке.

Если Вы купите жилье с самовольной перепланировкой, то Вам придется решать этот вопрос самостоятельно. Необходимо будет собрать заключения инспектирующих организаций и обратиться за узаконением в суд, на что потребуется немало времени и денег.

Когда сделан ремонт?

Если в квартире недавно был сделан ремонт, заменена сантехника, трубы отопления и водоснабжение, кабелей электропроводки, это значит, что покупателю не потребуется долгое время выполнять ремонт и проблем с коммуникациями не возникнет.

Установлены ли учетные приборы потребления?

Счетчики на водоснабжение и отопление позволяют экономить на счетах за обслуживание коммунальных ресурсов. Если учетных приборов нет, то придется платить по стандартным нормативам или устанавливать их за свой счет.

Рекомендуется самостоятельно проверить их наличие и работоспособность и попросить у продавца документы на них (должны быть указаны даты установки и поверки).

Есть ли шумные соседи?

Еще один вопрос, который нужно задать продавцу – это вопрос, который связан с соседями. Желательно выяснить, слышно ли людей, которые проживают в смежных квартирах. Кроме того, продавцы могут сообщить о наличии или отсутствии каких-либо проблемных ситуациях с соседями.

Нужно учитывать, что не стоит полностью полагаться на рассказ продавца о «проблемности» соседей. Его задача состоит в быстрой продаже квартиры, и он будет описывать ее только в лучшем виде. Гораздо важнее поговорить с будущими соседями лично, чтобы узнать все самостоятельно.

Заключение

После того, как Вы задали все вопросы собственнику при выборе квартиры и оказалось, что недвижимость куплена недавно, продавец купил ее менее года назад или она продается по доверенности, то необходимо отнеситесь к сделке более серьезно.

Мнение эксперта

Дмитрий Алексеев

Автор статьи: практикующий юрист, эксперт в области недвижимости и жилищного права.

Задать вопрос

Если окажется, что квартира находится в залоге или ее стоимость значительно ниже рыночной, это то это является поводом проявить бдительность и все тщательно проверить или, вообще, отказаться от сделки.

Читайте также: Как торговаться при покупке квартиры.