Каркасно-монолитные технологии новых современных зданий позволяют строить квартиры свободной планировки. Данная разновидность планировки предусматривает то, что несущими элементами являются только наружные стены (или несущая конструкция всего дома), а внутриквартирное пространство разделяется простыми перегородками.
Приобретение таких квартир застройщики определяют как возможность реализовать любую дизайнерскую идею. Свободная планировка для многих покупателей является пространством, где собственник не ограничен практически ничем. Но как обстоят дела с этими планировками в действительности? Рассмотрим, сколько свободы дает такая планировка и какие сложности могут возникнуть у покупателей таких квартир.
Что такое квартира со свободной планировкой
На поэтажном плане эти квартиры, как правило, представлены как полноценные жилые помещения с указанием всех стен и площадей комнат. В реальности это бетонные «коробки», в которых совсем нет отделки, но установлены стеклопакеты и входная дверь. Могут полностью отсутствовать стены или они намечены трассировкой – двумя рядами кирпича на высоте около 20 см от пола.
Ванная комната и кухня обычно уже разделены стенами или такой же трассировкой, но эти фиксированные зоны нельзя расширить, уменьшить или перенести. Колонны в квартире также нельзя убрать — ведь на них держится каркас всего многоэтажного здания, поэтому опасность обрушения несущих конструкций исключена.
Свободная планировка предполагает наличие квартиры в полуготовом состоянии. Покупатель получает жилую площадь, ограниченную только внешними стенами. Внутренние стены выделены несколькими рядами кирпичей (пеноблоков) или нанесены пунктирной линией в техпаспорте БТИ. В квартирах имеются поэтажные разводки под радиаторы отопления, инженерные коммуникации (обычно спрятанные в кирпичные короба), пожарная сигнализация, а также встроенная система вентиляции. Четко обозначены только границы санузла и кухни — так называемые мокрые зоны.
С точки зрения строителя, отсутствие стен означает значительную экономию строительных материалов. Черновая отделка построенного дома, а точнее коробки многоквартирного дома, может стоить примерно ту же сумму, что и само возведение здания. Поэтому застройщик с радостью воспримет предложение инвесторов и агентств недвижимости разделить жилищный фонд на 2 части: стандартные квартиры и со свободной планировкой.
Будьте внимательны при покупке со свободной планировкой на вторичке: перегородки, смонтированные предыдущим собственником, должны быть узаконены и отражены в документации БТИ. Иначе придется узаканивать перепланировку за свой счет, и вряд ли получится перепродать квартиру без потери ее стоимости.
Большую сложность представляет тот факт, что проектировщики не могут предугадать, сколько свободной планировки потребуется будущим жильцам в проектируемой ими новостройке. Однако в плане, который застройщик представляет в БТИ, уже присутствуют стены, расчетная нагрузка, уровень инсоляции помещений, точно выделенные зоны кухни и ванной комнаты, кладовки, ниши и встроенные шкафы. Поэтому приобретателю квартиры со свободной планировкой нужно сразу предусмотреть в своем бюджете не только расходы на дизайнерские услуги и отделку, но и на согласование проекта с жилищной инспекцией.
Сегодня строительные компании не готовы обеспечить индивидуальный подход к каждому дольщику, поэтому начинать необходимо с поэтажного плана. Этот документ в полной мере подтверждает то, что перед началом работ по возведению новостройки планировка квартиры была согласована и прошла государственную экспертизу.
Плюсы и минусы свободной планировки
Как и любая планировка, свободная планировка имеет свои достоинства и недостатки.
Выделим положительные стороны квартир со свободной планировкой:
- Главный из них — вы можете сами планировать расположение и размеры жилых помещений. Например, если Вы хотите гостиную большой площади, то можно объединить ее с кухней. Либо можно выделить больше места для детской комнаты.
- Можно обойтись вообще без внутренних стен и сделать небольшое зонированием.
- Можно выбрать количество комнат и дизайн будущей квартиры. Планировка в соответствии с вашими предпочтениями сделает ваше проживание комфортным, а процесс планирования пространства позволит реализовать свой творческий потенциал.
- Не нужно сносить перегородки, что позволит сэкономит владельцам квартир деньги и время.
Однако, прежде чем покупать такую квартиру, неплохо бы рассмотреть ее отрицательные стороны:
- С юридической точки зрения понятия «свободной планировки» не установлено в законодательстве. Застройщик во всех проектах размечает зоны, и любое изменение плана считается перепланировкой, которую необходимо согласовывать с БТИ! На что потребуется много времени и расходов.
- Распланировать можно не всю площадь квартиры так, как хотелось бы. При строительстве инженерные коммуникации для «мокрых» зон прокладываются сразу. Поэтому превратить кухню в гостиную невозможно, так же, как и перенести трубопровод в противоположную часть квартиры. Строительные нормы и правила устанавливают, что «мокрые зоны» всего дома должны располагаться друг под другом.
- Если окончательный план квартиры отличается от плана застройщика, его необходимо сначала согласовать, и только после этого следует приступать к ремонту. А это возможно только после регистрации права собственности. Получается, что реконструкция квартиры со свободной планировкой займет больше времени, чем стандартная квартира, имеющая внутренние несущие стены.
- Свободная планировка обычно обходится дороже. Строительная компания не расходует материалы на монтаж внутренних стен и отделочные работы, но из-за возможности индивидуального планирования затраты обычно возрастают. Кроме того, в жилье с готовыми стенами покупатель платит за итоговую площадь, тогда как при свободной планировке — переплачивает увеличенную площадь в результате отсутствия перегородок.
- В квартирах свободной планировки не выполняется даже черновой ремонт. Компания-застройщик не может знать, как будут расположены перегородки, поэтому не делает даже первичную отделку, она становится уже заботой покупателя.
Согласование свободной планировки
Предположим, что Вы хотите купить квартиру, в которой нет несущих стен. Прежде всего Вам нужно разработать новый план, если планировка застройщика Вам не подходит, и согласовать его с БТИ. Но сначала давайте разберемся, зачем нужно согласовывать поэтажный планировку для этих квартир.
Как указывалось ранее, план застройщика — это фактически готовый план квартиры. Однако, в соответствии с законом, невозможно поставить квартиру на кадастровый учет без комнат, поэтому строительная компания предусматривает в документации какой-либо свой вариант. То есть в документах стены существуют, поэтому стены нужно не возводить, а переносить – выполнить перепланировку, которую при этом придется и узаконить.
Самовольная перепланировка чревата штрафом в размере 3 тыс. руб. и необходимостью восстановления помещения в прежнее состояние. Если собственник не исправит ситуацию, то жилье могут изъять через суд (но это в судебной практике встречается достаточно редко).
Если же незаконные конструкции представляют угрозу всему зданию, владелец будет вынужден их демонтировать или квартиру выставят на торги. Кроме того, продать квартиру с самовольной перепланировкой гораздо сложнее.
Читайте также: Как узаконить перепланировку в новостройке.
