Каждый гражданин РФ обязан платить налоги, установленные законом, в том числе налог с проданного жилья. Однако существует способы не платить налог после продажи квартиры, при этом не нарушая закон. В отдельных случаях государство позволяет не уплачивать налог на доходы физического лица (НДФЛ). В данной статье рассмотрим, как рассчитать налог с продажи недвижимости и как можно сэкономить.
Надо ли платить налог c продажи жилья
Налоговое законодательство предусматривает, что доходы граждан, которые получены при продаже недвижимости, должны быть задекларированы. Они облагаются НДФЛ по налоговой ставке в размере 13%. Таким образом, на ответ на вопрос о том, должен ли продавец квартиры уплатить налог на доходы следует ответить – определенно должен, за исключением случаев, когда он имеет право на применение льгот.
В декларацию по форме 3-НДФЛ можно не вписывать доходы с продажи квартиры, в том случае, если она принадлежит на праве собственности более 3 или 5 лет, если доходы от реализации не превышают 1 млн рублей, а за другое имущество (например, автомобиль, гараж и др.) – 250 тысяч рублей. Данное правило применимо и к нескольким объектам, главное — не превышать указанный лимит.
Но, если прибыль с продажи квартиры превысит установленные размеры, то налоговую декларацию все же нужно представить.
Если недвижимость продается налоговым резидентом, то налог на продажу должен заплачен независимо от месторасположения квартиры — в РФ или за рубежом. Если жилье продает нерезидент, ему нужно платить налог только при нахождении его в пределах РФ. В остальных случаях налог с продажи взимается в соответствии с законодательством страны, в которой была совершена сделка или страны, гражданином которой является продавец.
Согласно закону налоговые резиденты Российской Федерации – это физические лица, которые находятся в стране не меньше 183 дней на протяжении 12-ти месяцев подряд. Если лицо находилось в РФ менее 183 календарных дней, то оно теряет статус налогового резидента.
Налоговый Кодекс РФ предусматривает применение налоговых вычетов и льгот. Они позволяют можно освободить продавца квартиры от уплаты налогов, или вычет перекроет частично или полностью величину налога.
Чтобы узнать, можно ли применить какие-либо льготы, нужно обратиться в отделение ФНС или на их официальном сайте. Там же вы можно получить список необходимых документов для получения льготы, а также уточнить каков порядок действий и сроки.
Расчет налога с продажи квартиры
Налог с продажи жилья состоит из следующих стадий:
- Определение налоговой базы, т.е. суммы, с которой нужно заплатить налог. Для чего устанавливается кадастровая стоимость недвижимости (узнать ее можно на сайте Росреестра), и умножается на коэффициент 0.7.
- Сравнение кадастровой стоимости с ценой, указанной в договоре купли-продажи. НДФЛ нужно уплатить от наибольшей суммы.
- Применение вычетов, если продавец имеет право на них.
В каких случаях доход не облагается налогом
Налог начисляется с дохода, а не с вырученной суммы с реализации квартиры, и не платится в следующих ситуациях:
- Недвижимое имущество приобретено до 01.01.2016 г., и с момента продажи она находилось более 3 лет в собственности;
- Если жилье куплено после 01.01.2016 г., то после нахождения в собственности более 5 лет его можно продать не уплачивая налог с продажи;
- Если квартира была куплена дороже, но продана дешевле, но более 70% от кадастровой стоимости. Нужно учитывать, что кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором заключен договор купли-продажи;
- Жилье продано по такой же стоимости, что и было куплено, и данная сумма не менее 70% кадастровой цены.
В других случаях НДФЛ нужно уплачивать с дохода, полученного от продажи недвижимости.
Как уменьшить налог с продажи недвижимости
Согласно п. 2 ст. 220 НК РФ, если Вы продали жилье, то с позиции законодательства получили доход. Если квартира продана до наступления минимального срока владения, то нужно уплатить НДФЛ. Налоговым законом предусмотрены льготы для снижения налогооблагаемой базы, т.е. суммы, которую продавец получил по договору. Налог нужно внести не со всей вырученной суммы, а от разницы между ценой покупки и продажи. Как уже говорилось, с данной суммы нужно заплатить налог в размере 13%.
НК РФ содержит несколько способов налогового вычета. Для их применения необходимо предоставить документы, подтверждающие понесенные расходы на покупку недвижимости. Как правило, нужно передать в налоговую службу следующие бумаги:
- договор купли-продажи;
- акт приёма-передачи;
- приходно-кассовые ордера;
- выписки с расчетного счета;
- кассовые и товарные чеки;
- платёжные поручения;
- расписки в получении денежных средств;
- иные документы.
С помощью имущественного вычета можно уменьшить налог на сумму доходов, которые получены с продажи имущества за текущий год. Налоговый Кодекс РФ установил максимальный размер вычета величиной 1 млн рублей.
Рассмотрим эти правила на примерах.
1) Гражданин К. продал за год одну квартиру ценой 5 млн рублей, то он вправе уменьшить налогооблагаемый доход до 4 млн рублей.
2) Гражданин Д. продал за год две квартиры (первую за 3 млн, вторую за 4 млн), общий размер налогооблагаемой базы составит 6 млн рублей (3 млн + 4 млн – 1 млн = 6 млн руб.)
3) Гражданин В. продал за год долю в праве собственности на квартиру за 900 тыс. рублей. Поскольку его доход менее 1 млн рублей, то налог с продажи платить не нужно.
Льготы для дольщиков
В 2022 году льготы по уплате НДФЛ были распространены на дольщиков.
Дольщиками признаются приобретатели жилья в новостройках у застройщиков, участниках ЖСК, и на граждан, купивших квартиры по уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве.
Правила действуют в отношении объектов, переданных строительными компаниями и принятые дольщиками начиная с 1 января 2022 года.
Раньше срок владения жилым помещением нужно было отсчитывать со дня регистрации права собственности в ЕГРН. Согласно новым правилам, для дольщиков данный срок нужно отсчитывать со дня полной оплаты по договору долевого участия. Это позволит участникам ДДУ и ЖСК раньше продавать жилье без уплаты НДФЛ.
Читайте также: Какие документы нужны для продажи квартиры.
Видео: Налог 13% при продаже квартиры, которая была в собственности менее 3 или 5 лет:
https://www.youtube.com/watch?v=3iauV6VAJms
