Покупка квартиры через риелтора

Перед многими покупателями квартир на вторичном рынке встает вопрос – делать это самостоятельно или через риелтора? Ответ на этот вопрос зависит только от самого покупателя.

Самостоятельный подбор жилья, вероятно, затребует больше времени и средств. Но в любом случае, нужно быть готовым к том, что придется изучить основные правила покупки квартиры, например, процедуру оформления документов и регистрации сделок.

Как выбрать риелтора?

Риелторы стремятся оптимизировать и сделать эффективным процесс покупки квартиры. При этом и агента также следует выбирать разумно, к примеру, не нужно полагаться только на известность агентства недвижимости, в которое Вы обращаетесь за помощью в подборе жилья.

Необходимо внимательно читать договор с риелтором, который вы подписываете, т.к. это документ, регулирующий правоотношения между заказчиком и агентом по недвижимости. Строгих требований к содержанию договора не установлено, поэтому существуют различные варианты оформления договора с агентом.

Положения действующего закона не дают полных гарантий, что после проверки юридической чистоты недвижимости в будущем не возникнет проблем. Но если агент берет на себя обязанность выполнить проверку объекта с правовой точки зрения, а также предоставить на ее основе письменное заключение, то он отвечает за возможные убытки заказчика, возникшие в результате ненадлежащего выполнения услуг. Размер ответственности агента устанавливается по соглашению сторон договора.

Плюсы и минусы покупки квартиры через риелтора

Преимущества сотрудничества с риелтором:

1. Широкий выбор недвижимости. Риелторы, как правило, имеют дело со множеством объектов, и клиент сможет подобрать жилье на основе своих предпочтений.
2. Экономия времени заказчика. Все мероприятия, связанные с организацией сделки выполняет агент. Он не меньше, чем заказчик заинтересован в скорейшем совершении сделки и не будет затягивать процедуру.
3. Проведение альтернативных сделок. Риелторы проводят сложные сделки, например, одновременно продают старую недвижимость, и покупают новое жилье.

Недостатки покупки через риелтора:

1. Плата за дополнительные услуги. Зачастую агенты оказывают дополнительные услуги, например, по подготовке документов, подачу заявки на ипотеку и др. Клиенту придется отдельно оплатить такие услуги.
2. Неквалифицированные риелторы. Есть вероятность столкнуться со специалистом недостаточной квалификации, который может упустить важный нюанс или сорвать сделку.

Как проверить риелтора?

Выбирая риелтора следует придерживаться следующих правил:

• Обратите внимание на квалификацию риелтора, убедитесь в том, что у него есть необходимые сертификаты, аттестаты, он работает в каком-либо агентстве недвижимости или состоит в Гильдии риелторов.
• Если Вы обращаетесь в агентство, то нужно проверить в налоговых органах сведения об организации.
• Проверьте, есть ли у риелтора трудовой договор с компанией, в которой он состоит.
• Внимательно изучить договор оказания услуг, который составлен с агентством недвижимости.
• Узнать, производит агент проверку предлагаемых объектов недвижимости на подлинность документов и действительность прав продавцов. Обычно такая проверка обязательно проводится.

Чтобы убедиться в надежности агентства недвижимости, нужно изучить опыт ведения деятельности компании, при необходимости можно обратиться к нотариусу.

Какие услуги оказывает риелтор

Оформляя договор с риелтором, заказчику нужно быть уверенным, что процесс приобретения жилья находится под контролем грамотного специалиста. Агент при оказании своих услуг обязан:

• анализировать рынок недвижимости, чтобы определить, насколько квартира подходит покупателю по необходимым параметрам и по стоимости;
• проводить проверку документов собственника недвижимости для определения возможных рисков;
• выполнять подготовку документов для совершения сделки купли-продажи, составить договор с продавцом и акт приема-передачи квартиры;
• следить за процессом расчета между сторонами, в том числе с помощью аренды ячейки в банке;
• подбирать подходящее время для осмотра квартиры;
• проводить переговоры с продавцом об условиях сделки, включая стоимость квартиры;
• оказывать услуги по подбору ипотеки для клиента (если собственных средств не хватает на покупку квартиры);
• контролировать защиту интересов покупателя при оформлении документов у нотариуса;
• проверить включение в договор условий о выписке прописанных жильцов из приобретаемой квартиры;
• совершать необходимые действия для регистрации права собственности покупателя в Росреестре.

Несет ли риелтор ответственность?

Риелторы, в силу сложившейся практики, предоставляют свои услуги в качестве посредников по подбору недвижимости для покупателей или, наоборот, ищут покупателей для конкретного объекта. Задача риелтора состоит в том, чтобы найти продавца или покупателя на квартиру и помочь оформить сделку, и за эти действия агент получает свое вознаграждение. Обязанность риелтора считается исполненной после совершения сделки купли-продажи квартиры.

Агент не несет какой-либо ответственности за сложности, которые возникли после заключения сделки, поскольку обязательства по договору возникают только между покупателем и продавцом, а риелтор не является стороной сделки.

Риелторы отвечают за надлежащую проверку юридической чистоты сделки. В случае неправильной проверки, например, титула права собственности продавца, которому принадлежит недвижимость, агент по недвижимости будет нести ответственность соразмерно стоимости оказанных услуг.

Например, продавец продает квартиру, а третье лицо, которому принадлежат права на квартиру, впоследствии пытается получить ее через суд. В этом случае есть основания для возврата оплаты за услуги агента, в связи с проведением проверки ненадлежащим образом.

К сожалению, законодательство не устанавливает ответственность риелторов при совершении сделок купли-продажи на рынке недвижимости. В договоре с риелтором нет обязательных пунктов.

Нужно учитывать, что обязательным условием вступления в Гильдию риелторов Москвы является наличие полиса добровольного страхования профессиональной ответственности. Такой полис в настоящий момент может некоторым образом гарантировать добросовестность предоставляемых риелторами услуг.

Как правильно составить договор с риелтором

Сейчас наиболее распространены 2 модели оказания услуг между клиентом и риелтором:

• договор возмездного оказания услуг;
• агентский договор.

В отличие от первого варианта, по агентскому договору исполнитель обязан не только выполнять действия по подбору, но и, например, совершить сделку по доверенности.

Для защиты собственных интересов заказчикам при сотрудничестве с агентами необходимо:

• подробно прописать обязанности, которые должен выполнить риелтор;
• определить срок, в течение которого должна быть оказана услуга в виде подбора и покупки квартиры;
• установить штрафные санкции в случае нарушения сроков выполнения услуг исполнителем;
• убедитесь, что агент по недвижимости прошел добровольную сертификацию и является членом гильдии риелторов или профессиональной ассоциации.
• профессиональная ответственность риелтора должна быть застрахована;
• проверьте, чтобы в договоре был пункт об обязательном проведение правовой экспертизы квартиры и исследовании ее истории (обязательно должна быть получена архивная выписка по квартире).

Мнение эксперта

Дмитрий Алексеев

Автор статьи: практикующий юрист, эксперт в области недвижимости и жилищного права.

Задать вопрос

Добросовестные риелторы делают процесс покупки квартиры полностью прозрачным, но осторожность никогда не бывает лишней. С целью безопасности нужно внимательно изучать условия договора с агентством недвижимости, чтобы точно определить обязанности и ответственность агента.

Читайте также: Риски сделок, совершаемых по доверенности со стороны продавца.