Сейчас на рынке недвижимости активно распространены агентские сделки покупки жилья, т.е. через представителей по доверенности. Некоторым образом это связано с ростом миграции российских граждан за рубеж. Безопасны ли сделки, совершенные через представителя по доверенности, есть ли риск лишиться квартиры?
Покупка квартиры с использованием доверенности грозит для покупателя определенными рисками. Но, если вам понравилась квартира, продающаяся по доверенности, не стоит сразу отказываться от этого варианта. По статистике, на сентябрь 2022 года в Москве и Московской области, количество сделок по продаже квартир по доверенности составляла около 5%, то к июню 2023 года доля таких сделок колеблется на уровне 15-20%.
Прежде всего рассмотрим, зачем продавцу выдавать доверенность своему представителю.
Зачем оформлять доверенность на сделку?
Ключевой причиной, по которой требуется доверенность, является то, что у продавца отсутствует возможность лично присутствовать при совершении сделки купли-продажи. К примеру, продавец квартиры живет в другом регионе или даже в другом государстве.
Доверить самостоятельно принимает решение, кого наделить полномочиями по представлению его интересов, и какими конкретно полномочиями. Например, продавец квартиры может доверить агенту проводить осмотр своей квартиры, собирать необходимые справки для оформления договора. Доверенность может выдаваться на все действия, которые требуются для проведения сделки, или полномочия представителя могут быть ограничены. В некоторых случаях учредитель продавец может выдать генеральную доверенность на совершение сделки, т.е. доверитель разрешает агенту осуществлять любые действия, в том числе принятие денег за недвижимость, что связано с определенными рисками.
В соответствии с п. 1 статьи 185.1 Гражданского Кодекса РФ, доверенность на регистрацию права собственности на недвижимое имущество должна заверяться нотариусом.
Представителю не требуется лично присутствовать в нотариальной конторе при выдаче документа. Доверителю достаточно обратиться со своим паспортом и реквизитами паспорта агента.
Если доверитель не может самостоятельно прийти в нотариальную контору, то существует услуга вызова нотариуса к себе домой. Эта услуга доступна, например, для пожилых людей, являющихся стороной в сделке, а также для тех, кто не может посетить нотариуса по состоянию здоровья. потребуется оплатить вызов нотариуса, стоимость услуги устанавливается индивидуально и отличается в зависимости от региона.
Риски сделок, совершаемых по доверенности
Подделка доверенности. Редко, но встречаются мошеннические действия с целью незаконного получения денег от продажи чужой недвижимости. Например, квартира снимается на месяц, фальсифицируется доверенность якобы от собственника и затем продается. Мошенники в таких случаях могут не давать покупателю выйти на связь с собственником, даже по телефону, и говорить, что тот, например, в другой стране или придумывать другие небылицы.
Чтобы не попасться на удочку, не соглашайтесь покупать квартиру за наличные, мошенники не захотят раскрывать данные паспорта и не пойдут на совершение сделки через банк.
Доверенность получена путем обмана. Мошенники могут внушить доверие людям (часто пожилым), не имеющим опыта сделок с недвижимостью. Например, они могут сказать, что помогут с приватизацией квартиры или оформлением ее по наследству. А в реальности через недобросовестного нотариуса оформляют доверенность на все действия в отношении квартиры, в том числе на ее продажу.
После чего жилье продается, денежные средства переходят мошенникам, а хозяевам приходится через суд возвращать себе недвижимость. С высокой степенью вероятности, сделку признают недействительной, вернут жилье продавцу, а покупатель останется без денег.
Чтобы не попасть на уловки подобных лиц, обязательно нужно перед сделкой связаться с собственником квартиры хотя бы по видеосвязи. И в действительности удостовериться, что тот подтверждает факт продажи квартиры от его имени.
Признание доверенности недействительной. Это может происходить, если владелец квартиры недееспособный (например, состоит на учете в психодиспансере). После регистрации сделки по доверенности, сам продавец или его родственники обращаются в суд, предоставляют справки о заболевании владельца жилья и суд отменяет сделку купли-продажи. Основанием признания сделки незаконной с данном случае будет тот факт, что доверитель в момент выдачи доверенности на заключение сделки не отдавал себе отчет в своих действиях и не мог руководить ими.
Суд в этом случае аннулирует сделку и возвращает квартиру продавцу. Покупателю остается пытаться взыскать убытки с нотариуса за то, что тот необоснованно выдал доверенность недееспособному лицу. Но взыскать средства с нотариуса будет непросто.
Поэтому, лучше попросить у владельца квартиры предоставить справку из психо- и наркодиспансеров о том, что он не состоит на учете в них. При этом такие справки нужно брать во всех сделках, независимо от того, заключаются ли они по доверенности или нет.
Отзыв доверенности. Сам доверитель может отозвать свою доверенность назад. Это может быть связано с различными причинами и привести к проблемам у покупателей.
Нужно помнить, что доверитель имеет право отозвать свою доверенность в любой момент, и для этого не требуется присутствие представителя. Например, собственник квартиры выдает доверенность, но через 2 дня передумывает и отзывает ее. Покупатель, на зная об отзыве документа, передает средства доверенному лицу.
Чтобы подобных ситуаций не возникало, перед совершением сделки следует проверить, действительна ли на данный момент доверенность. Нужно учитывать, что у представителя в доверенности должен быть прописан срок ее действия.
Как проверить действительна ли доверенность?
Правильность оформления и заполнения. Убедитесь, что документ составлен на официальном бланке нотариуса, подписана, на ней стоит печать и она пронумерована. В доверенности должны быть перечислены полномочия представителя, указаны ФИО и паспортные данные доверителя и агента, указана дата ее выдачи. Сравните паспортные данные собственника недвижимости с данными, прописанными в доверенности, они должны точно совпадать.
Срок действия. В случае его отсутствия документ действителен в течение одного года со дня выдачи. Не установлено ограничений по сроку, но у нее не должен быть достаточно длительный срок действия, к примеру, она выдана уже 2-3 года назад.
Тут может возникать вопрос, не изменилась ли ситуация у владельца, выдавшего доверенность. Если документ выдан достаточно давно, то нужно связаться с ним, чтобы понять, что он, в действительности, намерен продать жилье и его планы не изменились.
Подлинность доверенности. Все доверенности должны быть зарегистрированы в специальной базе и им присвоен определенный номер. Вы можете проверить документ с помощью сервиса Федеральной нотариальной палаты.
Подтверждение через нотариуса. На доверенности указываются данные нотариуса, выдавшего документ. Можно позвонить по телефону, указанному в документе, и узнать, действительно ли нотариус выдал эту доверенность, не отозвана ли она.
Действия покупателя перед сделкой по доверенности
Нельзя полностью гарантировать отсутствие рисков совершения купли-продажи по доверенности. Рекомендуется обратиться за помощью опытного риелтора или юриста. Но можно предпринять следующие действия:
- Посмотрите на то, является ли доверенность генеральной или разовой. Первая разрешает все действия от имени продавца, а вторая – только в отношении конкретной сделки, она содержит все подробные условия. Если доверенность генеральная, то стоит насторожиться.
- Если Вы не можете поговорить с владельцем квартиры лично, то не соглашайтесь на совершение сделки. Необходимо встретиться, связаться по телефону, чтобы узнать подробности и убедиться, что он самостоятельно подписал доверенность. Спросите продавца, знает ли он о факте продажи квартиры по оговоренной цене. Не стоит верить доверенному лицу на слово, нужно все лично проверить.
- В доверенности должны быть указаны подробные параметры недвижимости – точный адрес, технические характеристики, кадастровый номер. Это нужно для подтверждения, что продается именно та недвижимость, на которую выдана доверенность.
Читайте также: Какие вопросы нужно задавать продавцу при покупке квартиры.
