Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция

Покупка квартиры является важным действием, в котором есть много нюансов, необходимо принимать решения обдуманно и учитывать все детали. Не все граждане знают, какие шаги нужно предпринять для приобретения квартиры у застройщика. Детально изучите пошаговую инструкцию покупки жилья в новостройке, чтобы свести к минимум возможные риски при оформлении сделки.

Плюсы и минусы покупки жилья в новостройке

Квартиры в новых жилых комплексах имеют как положительные качества, так и недостатки. Перед оформлением договора долевого участия с застройщиком необходимо учесть все плюсы и минусы покупки квартиры на первичном рынке, а лишь после этого принимать окончательное решение.

Преимущества

• Стоимость квартиры. В большинстве случаев жилье на ранних этапах строительства (этап «котлована») стоит дешевле, чем готовые предложения на ранке.
• Широкий спектр вариантов выбора недвижимости под Ваши предпочтения. В отличие от вторички, где количество вариантов в определённой локации ограничено, в новостройках можно подобрать различные предложения с конкретными планировками, на нужном этаже, с видом из окна и др.
• Внутренняя инфраструктура. Строительные компании хорошо прорабатывают план благоустройства нового жилого проекта: выполняют рядом строительство учебных заведений (детских садов, школ), обустраивают детские и спортивные площадки, выделяют на первых этажах площади под коммерческие объекты — магазины, кафе, офисы, салоны красоты, аптеки и т.д.
• Комфортные планировки. Как правило, в квартирах в новостройках более продуманные планировочные решения, просторные помещения, удобные санузлы, улучшенная функциональность, по сравнению со старым жилым фондом.
• Юридическая чистота. Так как у квартиры в новостройке еще нет истории, покупая ее Вам не потребуется проверять, не находится ли квартира под арестом или в залоге. Также, в отличие от вторички, не нужно будет заказывать архивную выписку о лицах, которые были раньше прописаны в квартире.

Недостатки

• Затягивание сроков строительства. Приобретая квартиру в новом объекте, дольщики несут риски того, что строительные работы могут сильно затянуться или вообще будут приостановлены, а также риск того, что застройщика признают банкротом.
• Плохая транспортная доступность. Зачастую новые площадки под строительство находятся в отдаленный районах, где наблюдаются проблемы с транспортной доступностью. Поэтому нужно изучать этапы развития территории, чтобы перемещение в нужные районы не занимало слишком много времени.
• Шум и пыль от ремонта. Если квартира приобретена «в бетоне», т.е. без отделки, то в нее нельзя быстро заселиться: перед этим необходимо сделать ремонт и обставить ее мебелью. По мере заселения в дом новых жильцов, Вам придется терпеть шум ремонта и строительную пыль, оставляемую соседями в подъезде или на придомовой территории.

Составьте перечень критериев, которые важны для Вас при выборе жилья, тем самым Вы отфильтруете некоторые новостройки и сузите свой выбор. Просмотрите варианты на специализированных площадках, например, на Циан, Дом.Рф или прямо на сайте интересующей компании-застройщика.

Расчет бюджета для покупки

Прежде чем выбрать конкретную квартиру, нужно оценить свои финансовые возможности. Кредитные средства часто используются для покупки первичной недвижимости. Если Вы планируете взять ипотечный кредит, Вам необходимо внести первоначальный взнос, обычно он составляет порядка 15% от стоимости жилья. Для оплаты первого взноса можно использовать собственные средства или, например, средства материнского капитала.

Как понять, за сколько Вы можете купить квартиру? Для этого нужно рассчитать устраивающую Вас стоимость жилищного кредита, т.е. комфортную сумму ежемесячного платежа. Ориентируйтесь на сумму платежа, которая не превышает 30-40% от ежемесячного бюджета семьи. Умножьте данную величину на срок ипотеки и учтите начальный взнос, так Вы рассчитаете ориентировочную стоимость квартиры, которую Вы могли бы приобрести. Следует также отметить, что существуют дополнительные расходы, связанные с приобретением квартиры.

Также можно порекомендовать создать так называемую «подушку финансовой безопасности», которая составляет 3–5 размеров месячного дохода, она позволит Вам продолжать погашать ипотеку в случае финансовых проблем, например, в случае потери работы.

Пошаговая инструкция покупки

1. Выбор застройщика

Основными рисками покупки квартиры в новостройке являются «замораживание» строительных работ, просрочка сдачи дома и признание застройщика банкротом. Нужно внимательно изучать сведения о строительной компании для минимизации этих рисков.

Перед покупкой квартиры необходимо проверить надежность застройщика и его документы. Деятельность застройщика должна быть основана на положениях ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Кроме того, сейчас дольщики защищены тем, что стала обязательной система эскроу-счетов. Это специальные банковские счета, которые позволяют гарантировать безопасность расчетов между сторонами ДДУ. Средства на эскроу-счетах блокируются, и застройщик может получить плату за квартиру только после сдачи объекта в эксплуатацию. В случае невыполнения обязательств застройщиком гражданин сможет легко вернуть свои денежные средства.

2. Изучение ипотечных программ банков

Кредитные учреждения предлагают широкий спектр программ ипотеки, включая «льготные ипотеки». К примеру, в Сбербанке действует программа жилищного кредитования «Ипотека с господдержкой от 7,3%», позволяющая купить жилье в новостройке по пониженной процентной ставке.

Сравните различные ипотечные программы разных банков. С помощью ипотечного калькулятора Вы можете рассчитать примерную будущую стоимость ежемесячного платежа за несколько кликов.

Также обратите внимание на требования банков к заемщикам, в частности:

• Гражданство РФ. В большинстве банков ипотеку не выдают иностранным гражданам.
• Трудовой стаж. Как правило, требуется иметь стаж более 6 месяцев по последнему месту работы.
• Платежеспособность, позволяющая производить регулярные платежи на погашение ипотечного кредита, поэтому банку требуется подтверждение стабильного дохода.
• Возраст заемщика. Обычно банки устанавливают минимальный возраст — от 21 года, а максимальный возраст на дату полного погашения ипотеки не должен превышать 70 лет.

3. Подача заявки на ипотечный кредит

Чтобы подать заявку на ипотеку нужно собрать необходимые документы, в том числе:

• Паспорт РФ;
• Документы, подтверждающие доход (справка 2-НДФЛ или по форме банка);
• Копия трудовой книжки;
• СНИЛС;
• Свидетельство о регистрации брака и свидетельство о рождении ребенка (при наличии).

Список документов может быть дополнен по требованию банка или в зависимости от условий выбранной программы ипотеки, к примеру, если Вы хотите оформить военную ипотеку, то понадобится дополнительно свидетельство участника НИС.

Оформить жилищный кредит на новостройку можно в режиме онлайн прямо из дома, заполнив необходимую форму на сайте банка или обратившись лично в отделение банка. После того, как банк одобрит заявку на ипотеку, заемщику дается до 90 дней для совершения сделки с застройщиком.

После чего нужно предоставить документы на выбранный объект недвижимости и дождаться одобрения его банка. Прежде чем сделать это, убедитесь, что строящийся объект соответствует требованиям банка.

Перед подписанием ипотечного договора внимательно ознакомьтесь с его условиями. Если Вы столкнулись с трудными для понимания формулировками, уточните их значения у специалиста банка. Перед подписанием тщательно проверяйте правильность всех данных, указанных в договоре.

4. Заключение договора долевого участия с застройщиком

Договор участия в долевом строительстве должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Росреестре. Для чего стороны договора подают комплект документов в удобный по местоположению МФЦ, который передает документы в Росреестр. Получить готовые документы после регистрации можно также в МФЦ.

5. Принятие готовой квартиры от застройщика

Покупка квартиры в новостройке подразумевает то, что покупатель вкладывается в строительство дома. После завершения строительных работ застройщик сдает дом в эксплуатацию и направляет дольщику уведомление о готовности вручить ключи от квартиры.

Затем нужно в установленный договором срок принять квартиру у застройщика. Если срок в договоре не указан, то это нужно сделать в течение недели. При приемке жилого помещения в новостройке Вы вправе указать застройщику на дефекты, которые тот должен устранить.

Следует отметить, что в случае затягивания дольщиком приемки квартиры в течение более двух месяцев после получения уведомления, застройщик может оформить односторонний акт передачи квартиры.

6. Регистрация права собственности на квартиру

После приемки квартиры в новостройке, нужно оформить на нее право собственности. Для этого необходимо подать документы в службу Росреестра для процедуры регистрации. Это также можно сделать в МФЦ. После внесения данных о праве собственности на квартиру в ЕГРН покупатель становится законным собственником.

Мнение эксперта

Дмитрий Алексеев

Автор статьи: практикующий юрист, эксперт в области недвижимости и жилищного права.

Задать вопрос

После действий, указанных в пошаговой инструкции покупки квартиры в новостройке, при необходимости оформите в налоговой службе имущественный вычет для того, чтобы вернуть часть уплаченных денежных средств.

Читайте также: Что делать после покупки квартиры.