- 1. Ожидание самой выгодной цены на квартиру
- 2. Покупать только потому, что известный застройщик
- 3. Гонка за количеством квадратных метров
- 4. Покупка квартиры на этапе котлована ради сверхприбыли
- 5. Доверять только менеджером в отделах продаж застройщика
- 6. Покупка под инвестиции с комплексным освоением территорий
- 7. Доверять всему тому, что пишут в интернете
- 8. Брать квартиру не глядя
- 9. Подписывать договор не читая
- 10. Принимать квартиру в любом состоянии
В этой статье рассмотрим одну проблему, с которой часто сталкиваются покупатели квартир в данных новостройках или в строящихся домах. Проблема заключается в том, что, когда собственник либо дольщик покупал квартиру, он не всегда объективно принимает решение, а руководствуется со своими личными эмоциями, домыслами, может начитаться отзывов в интернете и насмотреться на красивые картинки жилого комплекса на сайте застройщика, в итоге покупается, мягко говоря, неликвидная недвижимость.
Поэтому необходимо разобрать 10 основных ошибок, которые нельзя допускать при покупке квартиры в новостройке.
1. Ожидание самой выгодной цены на квартиру
Предположим, что Вы выбрали определенную квартиру либо определенную планировку на конкретном этаже в новостройке, она больше всего Вам понравилось, или возможно просто подходит соотношение цена-качество. И Вы решили подождать еще месяц-другой, рассчитывая на то, что вдруг застройщик проведет какие-либо акции или скидки, а цена на квартиру снизится. Но стоимость квартиры может не только не снижаться, но и возрасти.
Нужно учитывать, что Вы — не единственный человек, который собирается покупать квартиру в новостройке, возможно прямо сейчас еще 10 потенциальных покупателей смотрит ту же самую квартиру, на том же самом этаже, которая Вам понравилась, и далеко не все из них готовы будут ждать проведения каких-либо акций и скидок застройщиком. Кто-то может забронировать квартиру прямо сейчас, не дожидаясь самой выгодной цены и приобретет ее по той цене, которая указана на рекламе.
Застройщики это прекрасно понимают и заранее закладывают стоимость всех скидок и акций в стоимость квартиры, и планомерно заранее повышают стоимость квартир. Соответственно, покупая квартиру со скидкой, Вы покупаете ее по той же самой цене, по которой она продавалась без скидки. Поэтому, если Вы решили покупать квартиру в новостройке и хотите подождать каких-то определенных акций и скидок, то рекомендуется не ждать этого, а покупать ее сразу, потому что квартира просто уйти другим покупателям, и Вы останетесь без понравившегося варианта.
2. Покупать только потому, что известный застройщик
У многих людей сложился определенный стереотип, что, если застройщик давно на строительном рынке, у него много сданных проектов, у него громкое имя, крутой бренд, то ему можно доверять и он качественно и в срок достроит Ваш жилой комплекс.
Вместо того, чтобы выбирать известного застройщика, лучше акцентировать свое внимание, например, на истории компании, на том, кто является подрядчиком и субподрядчиком, находятся ли документы в свободном доступе на сайте застройщика, посмотреть разрешительную документацию, проектную декларацию и др. Не поленитесь, прочитайте, что написано в документах, найдите информацию о подрядчиках в интернете, какие проекты он строил до этого и строил ли вообще жилые объекты либо он занимался только строительством муниципальных объектов и торговых комплексов и т.д.
3. Гонка за количеством квадратных метров
Многие покупатели новостроек гонятся за количеством квадратных метров, думая, что чем больше квадратных метров, тем квартира лучше, удобнее и будет лучше продаваться. Но ничего подобного, когда мы выбираем квартиру, то лучше всего смотреть не на количество квадратных метров, где больше кухня, санузел и коридор, а следует смотреть на рациональное использование этих квадратных метров, как лучше всего задействовать ту самую площадь, которую Вы покупаете.
Например, если Вы, покупая жилье, выбираете из двух квартир, где, например, в одной квартире площадь коридора 5 кв.м., а в другой 9 кв.м. и Вы принимаете решение в пользу квартиры с 9 кв.м. и готовы доплатить за 4 кв.м. лишние 400 000 рублей, а в этом коридоре будет находиться тумбочка и вешалка, то смысла в доплате этой суммы нет. Эти квадратные метры возможно не будут Вами полноценно использоваться, но выгодно продать такую квартиру будет намного сложнее.
4. Покупка квартиры на этапе котлована ради сверхприбыли
Раньше, примерно 5-10 лет назад, когда люди покупали квартиру в новостройке на ранней стадии строительства, к моменту сдачи дома могли получить прибыль от продажи квартир до 30-35%. Сейчас же с момента как были введены поправки в ФЗ-214, застройщики стали закладывать все изменения цен сразу на этапе котлована. Получается, что, покупая квартиру на стадии строительства Вы уже платите как за готовую квартиру, и в дальнейшем, спустя 2-3 года, когда дом достроится, квартира не будет стоить сильно дороже, как это было раньше, она будет плавно подниматься в цене.
Поэтому можно порекомендовать тем покупателям, которые хотят понять, на сколько квартира вырастет в цене за время строительства, зайти на сайты о продаже недвижимости (Циан, Авито и др.) и посмотрите, сколько стоят квартиры в соседних корпусах ближайших жилых комплексов с аналогичной планировкой, на таком же этаже. После этого Вы будете примерно понимать, сколько будет стоить Ваша квартира к моменту завершения строительства.
5. Доверять только менеджером в отделах продаж застройщика
Если Вы действительно думаете, что менеджер, который занимается продажами на этом конкретном объекте, расскажет про какие-либо недостатки и слабые стороны новостройки, то Вы сильно ошибаетесь. Основная задача менеджера — продать объект, не важно, что будет с этим проектом потом.
Помимо офиса продаж застройщика квартиры может продавать и, например, агентства недвижимости, риелторские компании, которые на рынке знают все проблемные жилые комплексы, их нюансы, подскажут где есть необходимая инфраструктура и т.д.
Интерес агентства недвижимости состоит не в том, чтобы быстро продать какую-либо новостройку, в том, чтобы Вы приобрели наиболее выгодный вариант, который подходит под все запросы клиента. При этом работу риелтора оплачивает не покупатель, который только собирается покупать квартиру, а застройщик, который платит риелтором за то, чтобы они продавали недвижимость. Застройщику по большому счету неважно откуда приходит покупатель, через офис продаж или от агентства недвижимости, самое главное это результат в виде продаж квартир.
В результате, обратившись к риелтору, Вы как покупатель получаете не только квартиру по цене застройщика со всеми возможными акциями и скидками, но и получаете грамотного помощника при проведении сделки, при организации расчетов и взаимодействии с банком. Риелтор поможет подобрать и забронировать квартиру от застройщика, при этом риелтор еще сопровождает Вас на подписании договора купли-продажи, разъясняет все моменты, которые могут возникнуть при подписании документов.
6. Покупка под инвестиции с комплексным освоением территорий
Многие люди покупают для инвестиций квартиры в ЖК на 15 и более корпусов, которые еще будут строится много лет. Комплексное освоение территорий предполагает большое количество однотипных квартир, которые будут при продаже либо при сдаче в аренду соревноваться друг с другом по самой выгодной цене.
Если Вы рассматриваете приобретение квартиры под инвестиции, то лучше всего рассмотреть какие-то точечные застройки, например, рядом с метро в спальных районах, где нет огромного количества многоэтажек. В этом случае Вы сможете продать квартиру даже дороже, чем Вы покупаете ее сейчас и сможете сдать ее намного быстрее, если Вы покупаете ее для аренды, потому что на рынке не так много предложений в данном секторе.
7. Доверять всему тому, что пишут в интернете
На определенных новостных информационных портала о застройщиках встречаются отзывы, которые написаны примерно одинаково, в одном стиле изложения, и они все говорят только о плюсах новостройки у конкретного застройщика. Эти отзывы могут быть платными или написаны самими менеджерами застройщика.
Поэтому будет лучше, если Вы будете искать отзывы о застройщике не на новостных порталах и информационных площадках, а в независимых источниках, например, в социальных сетях, пабликах и сообществах по конкретному застройщику, где общаются уже живые люди, дольщики, которые уже купили жилье, и они обсуждают конкретные проблемы ЖК. Почитайте отзывы, где люди пишут реальные комментарии, и на их основе Вы сможете принять свое решение о покупке квартиры в этой новостройке.
8. Брать квартиру не глядя
Ошибкой является покупка квартиры без выезда на стройплощадку. Отсюда у нас возникают определенные сложности, например, когда окна квартиры будут выходить на трассу, на помойку, на железную дорогу, на кладбище и т.д.
Обязательно выезжайте на место, где будет располагаться ваш дом, обязательно посмотрите на объект своими глазами. Будет нелишним взять с собой распечатку на местности, где какие корпуса будут располагаться, как правило, на сайтах застройщиков есть планы застройки. Постарайтесь представить, где конкретно будет располагаться Ваш корпус, куда будут выходить окна вашей квартиры, с какой стороны будет солнце, на какой примерно высоте будет этаж. Помимо плана возьмите с собой еще распечатку поэтажного плана самой квартиры.
9. Подписывать договор не читая
Большой ошибкой является не читать договор, который вы подписываете. Это относится к договору долевого участия или договору переуступки права требования на квартиру с физическим лицом.
Все прекрасно знают, что перед подписанием какие-либо документов бумаги нужно их изучить, но при этом некоторые покупатели, как уже говорилось ранее, полностью доверяют бренду застройщика и спокойно подписывает бумаги не глядя. Но в этих документах может быть все что угодно, вплоть до того, что менеджер, который составлял договор, просто совершил какую-то орфографическую ошибку или сделал опечатку и т.д. Это чисто человеческий фактор, от которого никто не застрахован. В итоге, дольщик подписывает договор, не прочитав его и не изучив все его пункты, а потом выясняется, что в нем содержатся, например, другие условия оплаты самой квартиры и происходит приостановка в регистрации ДДУ и т.д.
Понятное дело, что застройщик не будет каждый раз под каждого нового покупателя составлять новый договор долевого участия и изменить какие-то определенные пункты. Все, что Вы можете сделать – это прочитать договор, задать вопросы по конкретным пунктам и уже получить ответы. После этого нужно быть готовым к дальнейшему развитию событий.
Еще одним из немаловажных факторов является то, что, если застройщик обещает Вам квартиру с отделкой, то обязательно прочитайте, что конкретно написано по этому пункту — какие конкретно работы по отделке должен произвести застройщик. В приложении к основному договору должны быть прописаны конкретные работы, которые застройщик обязан выполнить. Если указано, что что квартира будет передаваться с сантехникой (ванна, унитаз, душевая и т.д.) и кафельной плиткой, например, до уровня 1 м, то обязательно требуйте с застройщика при приемке квартиры наличие этих сантехнических приборов и укладки плитки.
10. Принимать квартиру в любом состоянии
Когда дом будет уже построен и введен в эксплуатацию застройщик приглашает дольщика на подписание акта приема-передачи и осмотр самой квартиры. На этом этапе очень важно внимательно осмотреть квартиру, нужно проверить окна, санузел, вентиляцию, розетки и лампочки.
Не отказывайтесь от подписания акта, но укажите в нем на имеющиеся недостатки при их наличии. Это является Вашим правом. Если недостатков нет, то застройщик приглашает Вас уже на подписание акта приема-передачи квартиры, после которого можно подавать документы на регистрацию собственности.
Если где-то встречаются дефекты по отделке, то этот факт обязательно нужно зафиксировать в акте осмотра квартиры. Если это какие-либо критичные замечания и недоделки, то застройщик обязан их устранить в течение какого-то определенного разумного срока, например, 2 недели. Если замечания некритические, то, как правило, застройщик устраняет их сразу же, то есть приходят работники и тут же устраняет недостатки (например, меняет какую-то розетку или оконную фурнитуру и др.)
Поэтому стоит заранее позаботиться о том, как Вы будете принимать квартиру и пригласите специалиста, который поможет Вам сделать это грамотно.
Читайте также: Пошаговая инструкция покупки квартиры в новостройке.
