Вторичка или новостройка: плюсы и минусы в 2023 году, сравнение

Плюсы и минусы вторичного жилья
Плюсы и минусы новостроек
Как совместить плюсы вторички и новостройки?

Многие люди в 2023 году задаются вопросом, что покупать – новостройку или вторичку. Попробуем разобраться в каких случаях лучше выбирать вторичное жилье, а в каких новостройку. Детально рассмотрим на примерах плюсы и минусы, чтобы Вы смогли точно для себя определиться — Новостройка или вторичка?

Каждый покупатель жилья может испытывать определенные сомнения, а что же в конкретный момент времени ему приобрести, вторичку или новостройку, ответ здесь прост – конкретному покупателю подходят собственные предпочтения и условия, но разделять, где достоинства и недостатки новостроек, а где преимущества и минусы вторичного жилья.

Плюсы и минусы вторичного жилья

К преимуществам вторички можно отнести:

Возможность сразу же заехать в квартиру. Такой вариант подойдет тем людям, кто покупает квартиру для сдачи в наём либо переезжает из съемного жилья прямо в свою новую квартиру, и нужно переехать в короткий срок, чтобы избежать дополнительной арендной платы
Возможность встать на регистрационный учет. Для семейных людей возможность прописки является основным плюсом, т.к. она позволит сразу устроить детей в образовательное учреждение — детский сад или школу, а взрослым – встать на учет в ближайшую поликлинику и пользоваться медицинским обслуживанием.
Все недостатки вторичного жилья сразу видны «невооруженным глазом», если что-либо вызывает сомнения, то всегда можно заказать проведение технического аудита, вызвать специалистов-оценщиков, которые проверят состояние квартиры.

Кроме явных плюсов у вторички есть и свои минусы:

Один из ключевых недостатков — это сложности при проверке истории перехода права собственности на вторичное жилье. То есть Вы понимаете, что жилье могло множество раз переходить из рук в руки, поэтому задача профессионального юриста состоит в том, чтобы провести полную проверку юридической чистоты квартиры, проанализировать, все ли было сделано в соответствии с нормами законодательства. То же относится и к истории всех ранее выписанных лиц из этой жилплощади, нужно учитывать, что впоследствии могут быть выявлены нарушения прав определенных лиц, чтобы этого избежать рекомендуется обратиться к помощи специалиста для проведения подробной проверки истории квартиры.
Наличие не очень качественного или неподходящего покупателю ремонта. В отдельных случаях приобретателю может не подойти качество ремонта или дизайн помещений сделан не в том стиле, который он хочет. А на переделку уже сделанного ремонта потребуется потратить время и деньги, в том числе и работы по демонтажу. По сути придется начинать весь ремонт заново.
Неудовлетворительное состояние конструктивных элементов старых домов. Существует программа капитального ремонта, при подборе квартиры на вторичном рынке, ознакомьтесь с планами на проведение капремонта подъездов. Уточнить, когда запланирован ремонт многоквартирного дома можно на сайте «Реформа ЖКХ». Для чего введите нужный адрес в поиск, если дом есть в системе, то Вы увидите необходимую информацию.
Во вторичке могут быть соседи различного социального статуса. Если старому жилому фонду много лет, возрастная категория будущих соседей может быть разная. Контингент проживающий людей важен, во вторичном жилье чаще встречаются граждане, ведущие асоциальный образ жизни.
Процентные ставки по ипотеке на вторичное жилье выше (10-11%), чем на новостройки (6-7%). Все больше покупателей приобретают недвижимость на кредитные средства банка. Ипотека на вторичку обойдется заемщику существенно дороже, чем ипотека на первичном рынке с учетом всех возможных льгот и акций застройщиков.

Плюсы и минусы новостроек

К преимуществам новостроек следует отнести:

Новый жилищный фонд. Новостройки выполнены из качественных современных материалов, дома с интересными планировками и архитектурными решениями.
В новостройке Вы будете первыми жильцами, раньше в них никто не жил. Сам факт владения новой вещью для многих покупателей является определяющим.
В новостройках ровный социальный статус будущих соседей, которые примерно одинакового возраста (в среднем 30-40 лет). Это люди определенного уровня достатка, которые сами себе заработали на жилье.
Ипотека на первичное жилье в настоящий момент значительно выгоднее, чем процентные ставки по вторичке.
Большие возможности выбора интересных планировок квартир, нежели во вторичном жилом фонде. В новостройке можно выбрать нужный этаж, планировку, дизайн квартиры на этапе строительства новостройки, во вторичке сделать это будет сложнее.
В новых жилых комплексах может быть хорошая управляющая компания, но, конечно, это относится к управляющим компаниям, относящимся к своим обязанностям ответственно и добросовестно.
В новых домах чистые подъезды и входные группы, что не всегда можно наблюдать во вторичных объектах недвижимости. Стоит отметить, что есть много страх домов, где жильцы сами следят за чистотой в подъездах, но часто состояние подъездов в старом жилом фонде неудовлетворительное (обшарпанная входные двери, потрескавшаяся шпаклевка, неприятные запахи в общих помещениях дома, грязный мусоропровод и т.д.).
В новостройках есть все необходимые объекты инфраструктуры. В первую очередь в домах бизнес-класса, очень хорошо развита внутренняя инфраструктура. Первые этажи часто отводятся под коммерческие площади (ритейл). В них со временем открываются магазины, кафе, рестораны, фитнес-центры, салоны красоты, офисы банков, аптеки и прочее.

Но у новостроек есть и отрицательные стороны:

Длительные сроки ожидания. Те люди, которые покупают проекты на начальной стадии строительства, ждут свою будущую недвижимость долгими годами. Заехать в квартиру сразу не получится, а хочется, как можно скорее въехать в свою новую жилплощадь.
У новостроек крайне часто происходят срывы сроков сдачи. Все дольщики надеются, что дом будет достроен качественно и в срок, но не всегда у застройщиков это получается, особенно, в нынешних непростых экономических реалиях.
Стоимость квадратного метра жилплощади у застройщика будет гораздо выше, чем вторичное жилье.
В современных новостройках может быть слишком высокая плотность населения. В новых жилых комплексах может насчитываться десятки корпусов по 24 этажа и более. Не всем жильцам понравится такое скопление людей.
В новостройках часто можно столкнуться с проблемой парковочных мест. В старых малоэтажных домах можно найти место для парковки автомобиля в любое время дня и ночи. Поэтому покупателям квартиры в новом ЖК следует рассмотреть возможность приобрести машино-место в подземном паркинге.
Продать квартиру в момент стройки можно только получив согласие застройщика. Если что-то пошло не так, то пока дом строится, квартиру можно продать в рамках договора уступки прав требования. Но необходимо условие, что строительная компания не будет возражать против переуступки. У некоторых застройщиков действует уведомительный порядок получения согласия на переуступку, но у большинства застройщиков в договоре долевого участия есть пункт, что требуется согласие застройщика. Здесь застройщик может вести себя не вполне добросовестно, или он просит достаточно значительную сумму денег за свое согласие, или, если проект достаточно крупный, состоящий из нескольких очередей, застройщик может просто не давать своего согласия длительное время на переуступку. Поэтому на это условие ДДУ нужно обязательно обращать свое внимание.

Мнение эксперта

Дмитрий Алексеев

Автор статьи: практикующий юрист, эксперт в области недвижимости и жилищного права.

Задать вопрос

Совет. Если вы будете приобретать квартиру в новостройках с точки зрения последующей перепродажи, желательно не покупать квартиры в масштабных проектах, которые состоят из нескольких очередей. Иначе продать жилье потом будет довольно сложно, т.к. Вам придется конкурировать с менеджерами самого застройщика, с теми лотами, которые он будет выставлять на продажу в следующих корпусах.

Как совместить плюсы вторички и новостройки?

Перечисляя все достоинства и недостатки новостроек и вторичного жилья, может сложиться такое впечатление, что покупатели стоят перед жестким выбором, где надо выбрать или одно, или второе, и нет возможности взять лучшие стороны от новостроек, и лучшие стороны вторичек. В действительности такая возможность есть, просто нужно подобрать дом, который был сдан в эксплуатацию в этом году или, например, в прошлом году, т.е. фактически здание является новым, с качественными материалами.

Квартиры в таком объекте уже можно приобрести по договорам купли-продажи уже на вторичном рынке, так как собственность на такие квартиры уже оформлена. Также можно обратить свое внимание на проекты на высокой стадии готовности, если они будут сдаваться в этом году, и в них можно купить квартиру по договору переуступки у физических лиц.

Таким образом, все плюсы квартир на вторичном рынке и все преимущества квартир в новостройках можно совместить в подобных проектах.