Многие дольщики после оформления договоров долевого участия попадают в ситуации, когда застройщик срывает сроки сдачи жилых комплексов, а то и совсем банкротится. В силу закона достройку объектов в таких случаях выполняет другая строительная компания. Чтобы не ждать длительное время достройки дома, можно продать свою квартиру по переуступке, т.е. до момента, когда она юридически станет собственностью дольщика. В данной статье рассмотрим порядок оформления этой сделки, и как это сделать быстро и без возможных трудностей.
Понятие переуступки
После заключения дольщиком договора участия в долевом строительстве (ДДУ), он наделяется правом требования у компании-застройщика передачи ему квартиры, за которую он внес деньги. А компания обязана в установленные договором сроки построить дом и сдать жилое помещение дольщику.
Согласно нормам законодательства гражданин, инвестировавший в строительство, имеет право уступки своего требования на жилье другим лицам. Так как жилплощадь еще не построена, то продается (уступается) не сама квартира, а право требования на нее. После оформления договора уступки между первоначальным дольщиком и новым дольщиком застройщик становится обязанным передать последнему квартиру.
Попросту можно сказать, что это замена прежнего дольщика в ДДУ новым, пока еще не подписан акт приема-передачи квартиры. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, такой договор еще называется договором цессии, а его стороны, соответственно, цедентом и цессионарием.
Порядок действий
Дольщики, не имеющие юридических познаний, сталкиваются с тем, что нет точной поэтапной инструкции оформления уступки права требования на квартиру.
Можно выделить следующие стадии такой процедуры:
- Определение стоимости квартиры.
- Составление объявления о продаже, поиски покупателя.
- Получение разрешения от компании-застройщика.
- Подготовка и согласование договора уступки права требования.
- Совершение сделки.
- Регистрация договора переуступки в службе Росреестра.
- Уведомление застройщика.
- Расчет между сторонами.
- Подача налоговой декларации.
Определение стоимости продажи
Цена жилплощади будет зависеть от срочности продажи. Разумеется, чем дешевле стоимость, тем больше вероятность, что жилье купят быстро. Первым делом нужно просмотреть объявления продажи квартир в новостройке, а также в аналогичных сданных жилых комплексах.
Если цена на квартиру завышена, то объявление не будет пользоваться спросом. На основе объявлений о продаже аналогичного жилья можно отслеживать, как продавцы постепенно будут понижать стоимость, а после нахождения покупателей объявления будут сниматься.
В качестве совета, можно порекомендовать определить сумму, до которой вы готовы снизить цену. Например, можно установить для себя нижнюю границу на 15% выше цены квартиры по договору с застройщиком, что позволит окупить начальную цену жилплощади по ДДУ.
Также на данной стадии необходимо определиться, будете ли вы обращаться за услугами агентства недвижимости или риелтора. Нужно читывать, что стоимость подбора покупателя и процедура сопровождения сделки в крупных городах обойдется самое меньшее в 30 000 руб.
Поиск покупателя
Не составляет большого труда разместить предложение на специальной площадке по продаже недвижимости. Для составления объявления укажите параметры жилплощади из договора долевого участия. Фотографии можно сделать самостоятельно или взять с сайта застройщика.
В настоящее время большинство продаж совершаются через такие сервисы, как Циан и Авито.
Если достройку объекта передали другому застройщику, то сроки сдачи новостройки можно указать в объявлении на основании дорожной карты на сайте Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства.
Для начала установите желаемую стоимость квартиры, затем, если звонков от покупателей мало, снижайте цену примерно на 50-100 тыс. рублей каждый месяц. Также нужно понимать, что для поднятия объявление в списке площадки необходимо нести дополнительные расходы (около 1-2 тыс. рублей).
Скорее всего, по номеру, указанному в объявлении, будет много звонков риелторов с предложениями поиска покупателей, юр. услуг или содействия по сопровождению сделки, поэтому будьте готовы к этому.
Получение разрешения на уступку
Перед совершением сделки переуступки, необходимо взять согласование от строительной компании. Такое условие прописано в большинстве договоров долевого участия.
В некоторых случаях разрешение на сделку надо получать, даже если застройщик признан банкротом. Но разрешение на совершение уступки не требуется предоставлять в службу Росреестра вместе с остальным комплектом бумаг на регистрацию.
Если объект достраивает новый застройщик, то у него и требуется получить согласие. Заявление на согласование можно отправить по электронной почте. В заявлении нужно указать данные строящегося дома, сведения о лице, на кого оформляется уступка прав на квартиру. Обязательно приложите к нему скан-копию ДДУ и документ от банка о том, что обязательства по договору перед застройщиком исполнены.
Застройщик, как правило, в течение 1-2 недель направляют положительное решение по заявлению дольщика. К ответу должна быть приложена скан-копия согласия на переуступку на квартиру с печатью организации. Также вы можете лично получить в офисе застройщика оригинал документа.
В случае отказа застройщика разрешить уступку права требования, это решение можно оспорить в судебном порядке. Дольщик, как более слабая сторона договора, имеет право на защиту своих прав как потребитель. В соответствии со статьей 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» действия застройщика могут быть расценены как злоупотребление своими правами, а согласие получено через суд.
Составление договора уступки
Правильное составление договора является очень важным этапом оформления. От того, насколько грамотно указаны условия соглашения, зависит результат сделки.
Условия сделки могут иметь различные нюансы, к примеру, каким образом учитывать ипотеку, использование материнского капитала, а также как проводить расчеты. Поэтому, если вы не обладаете юридическими знаниями, то при появлении сложностей, можно обратиться к юристу за составлением договора. Стало очевидно, что следует обратиться к профессионалам.
Стоимость услуг юриста за составление договора варьируется в пределах 2500 – 4000 рублей. После составления проекта договора нужно согласовать его с покупателем.
Если квартира приобретается на ипотечные средства, то также договор нужно согласовать с банком. Сотрудники кредитной организации проверят договор и впишут в него реквизиты договора ипотеки.
Совершение сделки
После подписания покупателем договора ипотечного кредитования (при его наличии) с банком, нужно подписать 5 экз. договора переуступки права требования: по одному экземпляру для продавца, покупателя, Росреестра, застройщика, и для конкурсного управляющего (в случае банкротства застройщика).
Регистрация
Далее договор требуется зарегистрировать в службе Росреестра. Чтобы долго не стоять в очередях, можно записаться по телефону утром в день сделки. В отделение МФЦ («Мои документы») нужно прийти всем сторонам договора переуступки.
Желательно предварительно позвонить в службу регистрации и уточнить, какие потребуются документы, а также задать возникающие вопросы.
Срок оформления составляет девять рабочих дней. Отслеживать готовность документов можно через официальный сайт Росреестра.
Важно помнить, что ДДУ может содержать условия о необходимости уведомления нового застройщика. В этом случае нужно отправить ему оригинал зарегистрированного договора (ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения).
Расчеты с покупателем
Договор уступки права требования может предусматривать несколько форм расчетов:
- Аккредитив. Это специально открытый счет в банке, на который покупатель вносит денежные средства, а продавец сможет получить их только после регистрации договора. Аккредитив служит гарантией, что деньги уже переданы, но они заморожены.
- Банковская ячейка. Банк сдает его в аренду на время сделки для передачи денег от покупателя продавцу.
Открывая счет аккредитива, покупатель вносит туда денежные средства, но получить их можно только после прохождения регистрации в Росреестре. Условия открытия аккредитива указываются в договоре переуступки.
После регистрации продавцу нужно обратится в соответствующее отделение банка с необходимыми документами для раскрытия аккредитива.
Нужно учитывать, что если у продавца открыт счет в другом банке, то может потребоваться внести комиссию за перевод денег на его счет. Далее в течение 1-5 рабочих дней деньги будут зачислены на счет первоначального дольщика.
Подача налоговой декларации
Так как при продаже квартиры по переуступке не установлено минимального срока владения, то следует подать в ФНС налоговую декларацию и уплатить налог. Ставка по налогу на прибыль составляет 13%.
Например, доход получен в 2022 году, соответственно, декларацию нужно подавать в 2023 году. Квартира куплена за 3 млн рублей в 2020, а продана за 3,3 млн рублей в 2022 году. Оплатить в качестве налога придется 39 тыс. рублей.
Важно понимать, что строительная компания может быть объявлена банкротом и срок ввода объекта в эксплуатацию сильно затянуться. Достройка многоквартирного дома может занять годы. В случае заключения стандартного договора уступки права требования, застройщик должен выплатить новому дольщику неустойку. Однако продавца, уступившего право требования на достроенную квартиру, нельзя принудить вернуть деньги.
Читайте также: выгодно ли продавать квартиру в новостройке.
Видео: Как правильно продавать квартиру по переуступке:
https://www.youtube.com/watch?v=U-zUTItWkh0
