Акт приема-передачи квартиры

Наряду с договором купли-продажи, акт приема-передачи, при сделках с недвижимостью – это один из самых важных документов. Как его правильно составить и для чего он нужен – ниже в статье.

Акт приема-передачи квартиры – что это такое?

Акт приема-передачи является полноценным и важным дополнением к договору купли-продажи. Этот акт составляется для документального подтверждения факта передачи недвижимости от одного владельца к другому. После подписания этого акта к покупателю переходят и обязанности по содержанию недвижимости.

Передаточный акт подтверждает свершившийся факт приема и передачи от продавца покупателю и исполнение обязательств по договору купли-продажи или договору долевого участия (формулировка согласно ст. 556 ГК РФ).

Для чего нужен акт приема-передачи?

Подписывая этот акт, покупатель подтверждает, что принимает на себя все обязанности по содержанию недвижимости. Акт является не только фиксацией передачи недвижимости, исполненный продавцом, но и фиксирует состояние недвижимости на момент совершения сделки. Важно, что при отсутствии этого акта, факт свершения сделки всегда можно оспорить в суде и признать ее недействительной.

Правильное составление акт приема-передачи

Единая, унифицированная форма акта отсутствует, ее нет. Чаще всего в акте приема-передачи недвижимости отражают паспортные данные участников сделки, информацию о договоре купли-продажи, характеристики, месторасположение недвижимости и ее состояние. Подписывая акт, стороны подтверждают отсутствие взаимных претензий, акт утверждается личными подписями.

Акт приема-передачи для квартиры в новостройке

В акте приема-передачи указываются следующие данные:

1. Ф.И.О. покупателя и сведения о компании-застройщике;
2. Место, дата составления акта;
3. Адрес объекта, площадь квартиры;
4. Имеются ли претензии к качеству приобретаемой квартиры.

Застройщик составляет акт в трех экземплярах: собственно, застройщику, дольщику и для подачи пакета документов в Росреестр для регистрации права собственности. После того как была осуществлена сдача квартиры, можно переходить к этапу проверки, приобретаемой недвижимости. Под проверкой подразумевается осмотр недвижимости покупателем или специалистами, привлеченными со стороны. Все, выявленные в ходе осмотра недочеты, должны быть обязательно зафиксированы.

Лист осмотра составляется с указанием пунктов, которые не соответствуют заявленным характеристикам. К ним могут относиться:

• помещение не соответствует заявленному метражу;
• обнаружены дефекты по отделке;
• отсутствие или ненадлежащая установка инженерных сетей, коммуникаций;
• недочеты мест общего пользования;
• отсутствие кладовых;
• неисправность лифта;
• прочие существенные дефекты.

Выявленные недочеты могут быть основанием для покупателя не подписывать акт приема-передачи, до тех пор, пока застройщик их полностью не устранит или, по договоренности, акт подписывается, но в нем отражается обязательство застройщика исправить все дефекты, в этом случае в акте нужно обязательно отразить сроки, за которые застройщик должен произвести эти работы. В том случае, если застройщик не устранил все обнаруженные дефекты, не уложился в зафиксированный срок, на него может возлагаться следующая ответственность: денежная выплата покупателю, равная сумме необходимой на устранение недочетов или снижение конечной стоимости недвижимости на сумму, которая будет нужна на доведение жилого помещения к приемлемому состоянию.

Передаточный акт для вторичного жилья

Составляется в произвольной форме, в двух экземплярах для каждой из сторон сделки. Что в обязательном порядке должно быть отражено в таком акте:

• дата и место составления документа;
• информация об участниках сделки – паспортные данные продавца и покупателя;
• адрес недвижимости;
• показания приборов учета (вода, газ, электроэнергия);
• описание состояния недвижимости.

В случае, если недвижимость имеет какие-либо дефекты и недостатки, в акте это должно быть обязательно отражено, а так же сказано, кто и каким путем должен их устранить. Это может быть сам продавец или покупатель, с соответствующей компенсацией денежных средств. Если недостатки и дефекты будут выявлены после подписания акта приема-передачи, то покупатель уже не сможет предъявить что-либо и будет за свой счет их устранять.

Если все финансовые расчеты по сделке были произведены до подписания акта приема-передачи, то этот факт также отражается в акте, фиксируется то, что у продавца отсутствуют претензии по оплате.

Акт приема-передачи не составлен – что будет?

Не оформленный передаточный акт это неприятности как для покупателя, так и для продавца – какие же могут быть последствия?

Ну, во-первых, так как факта передачи (по документам) не было, то дольщик может обратиться в суд с соответствующим иском.

Помимо этого, если вдруг возникают обстоятельства непреодолимой силы (стихийное бедствие, пожар, наводнение), все затраты по ремонту и восстановлению будут отнесены на застройщика, так как он все еще продолжает оставаться собственником недвижимости, а если в ходе бедствия пострадали или понесли убытки третьи лица, например, соседи, то и компенсация всех их издержек, также, ляжет на собственника жилья, то есть, на застройщика.

После завершения строительства, в запланированные сроки, передача ключей новым собственникам, как правило, не происходит в тот же момент, это случается гораздо позже. Время между датой завершения строительства и выдачей ключей новым владельцам, может составлять от 4 до 7 месяцев. Связано это с тем, что застройщик после завершения строительных работ, еще должен выполнить все внутренние отделочные работы, которые запланированы согласно проекту.

Подписание акта приема-передачи – где и когда?

Так как в акте отображается именно факт передачи недвижимости, то логично, что и подписывать его нужно только после полного освобождения площади продавцом и в момент передачи ключей новому владельцу. Процесс передачи должен происходить непосредственно в самом жилье, чтобы покупатель мог лично убедиться, что он получает именно ту недвижимость и в надлежащем состоянии, которая указана в договоре купли продажи или в договоре долевого участия.

Может ли застройщик в одностороннем порядке подписать акт приема-передачи недвижимости? В этом случае, главное ограничение, что акт приема-передачи может быть подписан в одностороннем порядке не ранее, чем через два месяца, после того как наступил срок передачи недвижимости по договору. Если застройщиком не было проведено информирование покупателя, его уведомление, то подписывать акт в одностороннем порядке он не может. Любой суд не признает такой акт, если будет доказано, что застройщик не приглашал дольщика для приемки недвижимости.

Подлежит ли регистрации акт приема-передачи?

После того как акт подписан, покупатель должен обратиться в Росреестр, чтобы оформить регистрацию на право собственности на квартиру. Для оформления этой регистрации потребуется следующий пакет документов:

• оригинал ДДУ;
• заявление на регистрацию (составляется во время подачи документов в Росреестре);
• акт приема-передачи.

Для успешного завершения процесса регистрации необходимо, чтобы застройщик так же, со своей стороны, подал в Росреестр все необходимые документы.

В какие сроки недвижимость должна быть освобождена продавцом?

Обычно эти сроки оговариваются в договоре купли-продажи, но кроме этого, их можно отразить и в акте приема-передачи недвижимости.

Мнение эксперта

Дмитрий Алексеев

Автор статьи: практикующий юрист, эксперт в области недвижимости и жилищного права.

Задать вопрос

Пока продавец не съехал из жилья и не вывез оттуда свое имущество в полном объеме – акт приема-передачи лучше не подписывать. Если вдруг, возникнут какие-либо проблемы, то без акта, сделку можно очень быстро расторгнуть.

Как восстановить утерянный акт приема-передачи?

Если по каким-то причинам акт утерян, а его наличие требуется, например, для получения налогового вычета, то восстановить документ можно. Есть два варианта. Первый – обратиться к застройщику или продавцу с просьбой  сделать дубликат, либо, если сделка уже была зарегистрирована в Росреестре, можно обратиться туда за изготовлением копии.

Но в общем, после того как собственник вступил в право владения недвижимостью – акт ему уже не пригодится, он не нужен. Если в дальнейшем планируется перепродажа собственности, то достаточно будет и договора купли-продажи.

Заключение

Составление и подписание акта приема-передачи недвижимости это, по сути, финальный этап всего документального процесса перехода права собственности от одного лица к другому. Обеим сторонам процесса этот акт необходим. Отсутствие такого акта ставит под сомнение всю сделку, ее завершение и может иметь неприятные последствия.

Читайте также: как купить квартиру у застройщика в новостройке.

Видео: советы покупателю, как подписать акт приема-передачи квартиры:

https://www.youtube.com/watch?v=JoCCuNo4NuA